SIA «Latio» nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālistu Zemgales reģionā Viktoru Svirkovski intervē Edgars Kupčs.
– Vai šogad, kad runā par ekonomisko izaugsmi, vērojamas izmaiņas tā saukto jauno projektu dzīvokļu tirgū?Ar Jelgavu un Ozolniekiem ir tā – tajā laikā, kad visur īstenoja jaunos projektus, Jelgavā tika risināti ar teritoriālo plānojumu saistīti jautājumi (nebija zemes, kas atbilstu daudzstāvu māju būvei), tādējādi jauno daudzdzīvokļu ēku praktiski nav.Precīzi sakot, tā pa īstam katrā pašvaldībā ir tikai divas jaunas mājas – Zvejnieku iela 15 un Raiņa iela 3a Jelgavā, Skolas iela 3 un «Iecavkrasti» Ozolniekos.- Pirms pāris gadiem sāka celt vēl dažas daudzdzīvokļu mājas. Ganību ielas un Satiksmes ielas stūrī, Ganību un Kazarmes ielu krustojumā un iecerētās «Palejas arkas» Akadēmijas un Driksas ielas stūrī nepaspēja pabeigt.- Pirms vairākiem gadu desmitiem uzceltās, bet tikai pēdējos gados pabeigtās mājas šo projektu attīstītāji arī sauc par jaunām. Pārējās mājas, kuras tiek dēvētas par jaunajiem projektiem, piemēram, Satiksmes ielā 35a, Zirgu ielā 12, Tērvetes ielā 88, Asteru ielā 14a, Kārklu ielā 4 un citas, ir uzceltas no veciem, ilgi stāvējušiem vrakiem. To kvalitāti nekomentēšu. Tās, protams, ir labākas un energoefektīvākas par vecajām mājām, tām ir arī savas stāvvietas un lētāka apkure, tomēr tās nav pavisam jaunas.Tas šobrīd atspoguļojas arī cenā. Tā ir nedaudz augstāka, bet ne tik liela kā, piemēram, Raiņa ielā 3a.- Kādi darījumi pēdējā laikā bijuši kādreiz daudzu tik iekārotajā Zvejnieku ielas jaunajā namā? Ar Zvejnieku ielu ir tā, ka, lai arī māja pati par sevi ir labā stāvoklī, tomēr apkārtējā teritorija ir degradēta – ar būvbedri, ar nolaistajiem «Lareliniem» un to vecajām būvēm, ar īpašnieku solījumiem un tiesvedībām. Līdz ar to šogad tur nav neviena Zemesgrāmatā reģistrēta darījuma.- Un kā citās tā sauktajās jaunajās mājās? Neviena darījuma nav bijis arī Satiksmes ielā 35a, Zirgu ielā 12, Asteru ielā 14a un Tērvetes ielā 88. Kārklu ielā 4 šogad pārdots viens īpašums par 300 latiem kvadrātmetrā.- Viena no pēdējām uzceltajām ir Raiņa ielas ēka blakus LLU Sporta namam. Pirms kāda laika īpašnieku pārstāvji dižojās ar lielu interesi par dzīvokļiem. Vai tas atspoguļojas darījumos?Ar Raiņa ielu 3a, ko realizē Hipotēku bankas meitas uzņēmums, tiešām ir citādi. Šogad tur pārdoti jau seši īpašumi. Dzīvokļa kvadrātmetra cena ar balto apdari – no 320 līdz 380 latiem. Šī māja, manā skatījumā, kopskatā ar Raiņa ielas un Čakstes bulvāra renovāciju un vides sakārtošanu tiks realizēta pilnībā un tajā cena augs.- Kādas ir pēdējā laika norises nekustamā īpašuma tirgū Ozolniekos? Skolas ielā 3 pilnībā pabeigta un labi izremontēta dzīvokļa kvadrātmetra cenas sasniedz 400 un pat 700 latu. Šogad šajā namā reģistrēti trīs darījumi. Savukārt «Iecavkrastos», kas kļuvuši pievilcīgi saistībā ar termiņuzturēšanās atļauju iegūšanas iespējām, dzīvoklī ar pilnu apdari kvadrātmetra cena sasniegusi pat 970 – 1070 latu. Šogad tur pārdots jau vairāk par desmit dzīvokļiem.- Vai citu valstu iedzīvotāju interese par termiņuzturēšanās atļaujām neceļ īpašumu cenas arī Jelgavā? Jelgavā tādu cenu nebūs, jo atšķirībā no Ozolniekiem, kur, lai pretendētu uz termiņuzturēšanās atļauju iegūšanu, jāiegādājas īpašums par vismaz 50 000 latu, Jelgavā jāiegulda ne mazāk par simts tūkstošiem. Turklāt Jelgavā nemaz nav atbilstošu un tik dārgu objektu.- Kāda ir dzīvokļa kvadrātmetra cena vecajās daudzdzīvokļu mājās? Otrreizējā sērijveida tirgū cena svārstās ap 200 latiem par kvadrātmetru, protams, neizslēdzot iespēju, ka labi izremontētu dzīvokļu kvadrātmetra cena jebkurā vietā Jelgavā var sasniegt pat 350 un 400 latu. Kopumā šādas cenas turas jau kopš 2010. gada.Grūtāk klājas ar neremontētiem dzīvokļiem, to pārdošanas laiks ir ilgāks.- Vai arī pašlaik tikpat intensīva un agresīva kā pirms pāris gadiem ir banku politika atņemt īpašumus kredītu kavētājiem un nemaksātājiem?Par banku objektiem pa šiem gadiem man ir izveidojies savs redzējums. Lielākoties pārņemto īpašumu cenas ir krietni neatbilstošas reālajam tirgum – protams, ar atsevišķiem izņēmumiem. Lielākoties bankas savu pārņemamo īpašumu reālo stāvokli ierauga krietnu laiku pēc izsoles, kad jau notiek reāla valdījuma iegūšana. Liela daļa īpašumu ir krietni papostīti. Pieļauju iespēju, ka banka, iepriekš zinādama īpašuma stāvokli, to nebūtu centusies iegūt. Domāju, ka tie banku cilvēki un īpašumu vērtētāji, kas pieņem lēmumus par atņemamo objektu cenu noteikšanu, nemaz dabā tos nav redzējuši un vadās pēc sazinkādiem kritērijiem.- Vai aizvien ir arī gadījumi, kad no īpašuma izdzītie maksājumu grūtībās nonākušie cilvēki aiz dusmām apskādē zaudēto mantu, piemēram, izņemot parketa grīdas un aiznesot izlietnes? Reti kurš banku piedāvātais objekts, protams, ar atsevišķiem izņēmumiem, ir normālā stāvoklī. Pārsvarā tie ir «apskrūvēti» un pademolēti. Tas tiešām parasti saistīts ar nepatīkamo piespiedu procesu. Ja arī gadās kāds normāls īpašums, tad tas tiek diezgan ātri pārdots.Bieži vien sanāk tā, banka par visām varītēm izsolē starp 27 pretendentiem iegūst īpašumu, tad izliek iemītnieku, kurš, iespējams, pat būtu ar mieru īrēt, nevis zaudēt īpašumu pavisam. Savukārt pēc neilga laika tā ierauga skatu kā pēc karadarbības, tad saliek radiatorus, kas nākamajā ziemā nekurināšanas dēļ ir plīsuši vai vienkārši nozagti, sakopj, sakārto, pļauj zāli, kādu gadu maksā komunālos maksājumus (dzīvoklī par apkuri, kas nav lēta) un tad pārdod par cenu, kas ir zemāka nekā tā, kas sākotnēji tika samaksāta izsolē. Tāds «kārtīgs» bizness sanāk. – Tā saukto banku īpašumu cenas mēdz būt arī augstākas nekā vidējās tirgū. Bieži vien redzu, ka ir īpašumi, ko tirgo pāris gadus, ik pa brīdim samazinot cenu, līdz tā sasniedz tirgum un pieprasījumam atbilstošo. Taču šo gadu laikā, kad īpašums stāv neapdzīvots un neapkurināts, tas labāks nekļūst. Kā jau sacīju – ja cena un īpašuma stāvoklis ir normāls, tas arī ātri tiek realizēts.Gan nesaucot vārdā konkrētas kredītiestādes, atsevišķu banku īpašumu cenas ir tik tālu no īstenības, ka rodas jautājums, ar ko un par ko domā viņu analītiķi.- Kas notiek īres tirgū? Cenas aug?Ar īres tirgu viss ir kārtībā – izīrēt savu dzīvokli vai māju nav nekādu problēmu. Varētu pat teikt, ka īrētgribētāji stāv rindā.Īres cenas vienistabas un divu istabu dzīvokļiem ir ap 50 – 100 latiem mēnesī plus komunālie maksājumi atkarībā no mikrorajona un dzīvokļa stāvokļa un «ekipējuma». Par lielākiem dzīvokļiem tā varētu būt mazāka, jo ir lieli komunālie maksājumi.Bieži gan sanāk, ka ir problēmas ar īrētgribētāju maksātspēju. Šajā gadījumā iesaku līguma noslēgšanas brīdī prasīt īres maksu par diviem mēnešiem plus vēl drošības maksu dārgākā mēneša komunālo pakalpojuma maksas lielumā. Tad garāmgājēji atsijāsies.Māju īres cenas ir virs 200 latiem mēnesī, neskaitot maksu par komunālajiem pakalpojumiem. Taču, lai tādu cenu dabūtu, mājai jābūt izremontētai un uzreiz normāli apdzīvojamai, ar visu sadzīves tehniku.Tukšu dzīvokli un māju izīrēt ir grūtāk nekā pilnībā ar mēbelēm un tehniku nodrošinātu. Nekustamā īpašuma darījumi Jelgavā 2011. gadā saskaņā ar Zemesgrāmatas datiem Jelgavā pārdoti 476 dzīvokļi, 138 mājas un 100 zemes gabalu. Šajā skaitā ir arī piespiedu darījumi – izsoles. Šogad pirmajā pusgadā Jelgavā pārdoti 194 dzīvokļi, 75 mājas un 24 zemes gabali, tai skaitā piespiedu izsolēs. Kvadrātmetra cena dzīvokļiem kopš 2010. gada janvāra vidēji ir ap 200 latiem, taču tai pat laikā kvalitatīvi un labi izremontēti dzīvokļi tiek pārdoti arī par 400 latiem kvadrātmetrā.
