Par namu renovāciju, daudzdzīvokļu māju pagalmiem, komunālo maksājumu parādiem un dzīvokļu īpašnieku atbildības izjūtu saruna ar SIA «Jelgavas Nekustamā īpašuma pārvalde» valdes locekli Juri Vidži
– Kā līdz šim gājis ar namu siltināšanu?
Gribas sākt, atgādinot par vēsturi – ar māju renovāciju mūsu izpratnē sākām nodarboties 2000. gadā. Tie bija atsevišķi darbi, nosiltinot māju gala sienas, mainot kāpņu telpu logus un veicot citus mazus darbus. 2003. gadā sākām sadarboties ar vāciešiem, viņi mūs pārliecināja par kompleksu renovāciju – visi darbi jādara pēc iespējas vairāk, lai māju ne tikai siltinātu, bet arī atjaunotu. Tā mēs vēl pirms valsts programmas sākām namus sakārtot, 4. līnijā 1 bija pirmā māja, pēc tam sekoja Helmaņa iela 3. Mēs pirmie piesaistījām līdzfinansējumu māju renovācijai, to deva Vācijas Attīstības banka. Tā bija mūsu lielā skola. Domājām, ka nu viss sāksies un ies plašumā, bet cilvēku izpratne neveidojās tik ātri. Tagad saprotam, ka toreiz bija dažu cilvēku pretdarbība, bet vēl tagad saskaramies ar tādu lietu kā otra informatīvā telpa. Vairums no tiem, kas nāk no mūsu brāļu kaimiņu zemes, grib pavisam citus spēles noteikumus, jo Krievijā pirms kāda laika varēja visu māju nosiltināt ar piecu procentu pašu līdzfinansējumu. Pārliecināt viņus to darīt Jelgavā ir ļoti, ļoti grūti.
– Cilvēki domā, ka visu var dabūt bez maksas?
Kā tad! Un vēl viena lieta ir paša dzīvokļa īpašnieka izpratne – kas ir viņa īpašums, kas un kāpēc ar to jādara. Tas ir ļoti svarīgi, un ar nožēlu jāteic, ka pirmos gadus pēc privatizācijas liela daļa cilvēku vispār nesaprata, ko viņi ir privatizējuši. Otrkārt, nesaprata, kas ar šo pirkuma aktu notiek, kā absolūti viss mainās, zeme sagriežas kājām gaisā, jo līdz tam visu darīja pašvaldība, bet pēkšņi viss jāveic pašam. Ar domu, ka atbildība sākas, tikai pārkāpjot sava dzīvokļa slieksni, saskaramies vēl tagad. Skaidrošanas darba, jāsaka kritiski, faktiski nebija. Tad pēkšņi tika pieņemts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kurā visa atbildība tika noteikta pārvaldniekiem. Ka pārvaldnieks faktiski ir tas, kas sniedz jebkuru informāciju par pārvaldīšanas procesu, ka tam ir jāizglīto cilvēki par to, ka dzīvokļa īpašnieks ir līdzvērtīgs spēlētājs.
– Likums tapa tikai salīdzinoši nesen…
Jā, 2010. gadā, gandrīz divdesmit gadu pēc privatizācijas.
Atgriežoties pie siltināšanas – negribu nopelt pilsētas, kur ir skaitliski daudz renovēto māju, bet jāskatās arī konkursi par to, kur Latvijā ir energoefektīvākie nami. Tabulu augšgalos to nav. Renovācija pie mums skaitās arī gala sienu siltināšana, šim terminam nav konkrēta atšifrējuma. Ja runājam par pilnu enerģētisko renovāciju, jau sākam kaut ko saprast. Vēl viens siltināšanas attīstības mīnuss ir grūtības pārliecināt dzīvokļu īpašniekus, ka jādara ir viss uzreiz. Nevis pa daļiņām. Kā piemēru varu minēt relatīvi mazās (12 dzīvokļu) siltinātās mājas Dobeles ielā. Tur bija zemē ierakti siltumenerģijas guļvadi bez izolācijas! Par kādu siltuma ekonomiju varam runāt? Tur pārtaisījām gan enerģētiskās lietas, gan aukstā ūdens un kanalizācijas ievadu. Tās ir 1960. gadā celtas mājas. Tagad, salīdzinot šo māju siltuma patēriņu un to divu ēku, kuras par renovāciju nelēma, atšķirības ir redzamas un ievērojamas.
– Kā jūs interesentiem raksturojat renovācijas ieguvumus? Komunālo pakalpojumu rēķins kopā ar siltināšanas izmaksām ir mazāks par apkures rēķinu pirms renovācijas?
Šī ir ļoti interesanta lieta. Ja mēs vienkārši skatāmies, siltuma ekonomija ir jebkurā gadījumā. Bet jāskatās noteikts periods – tas nekad neatmaksāsies gada, piecu vai desmit gadu laikā. Bet ieguldījumi pēc 20 gadiem būs atmaksājušies. Mani patīkami pārsteidz, ka Ekonomikas ministrija beidzot sākusi analizēt iepriekšējās siltināšanas programmas rezultātus. Tur kā kritērijs jau ņemts ietaupījums 20 gadu periodā. Ja projektā izrēķināts, ka šajā laikā atmaksājas, programmā varēs piedalīties. Citādi viens pasaka piecos gados, cits – desmit. Mums arī ir ļoti labs piemērs – pirmā māja ar valsts līdzfinansējumu tika renovēta Raiņa ielā 3, tā ir ļoti liela 90 dzīvokļu māja. Izrēķinājām, ka tur ir ekonomija – kopā ar renovācijas izmaksām par rēķiniem maksā mazāk nekā iepriekš bez siltināšanas. Bet tur atkal ir niansīte – dzīvokļu īpašnieki uzreiz pēc renovācijas lēma samazināt apsaimniekošanas maksu, jo viss mājā bija sakārtots. Tagad, jau vēloties veikt kādus darbus, īpašnieki lemj palielināt maksu, lai tos segtu. Taču tas ir nesaistīti ar renovāciju.
Kritēriju ir ļoti daudz, bet pirmais, ko rādām arī savā mājas lapā, ir apkures izmaksas renovētajās mājās, salīdzinot tās ar vidējām pilsētā un vissliktākajām ēkām. Rīkojam seminārus, atvērto durvju dienas, bet iekustināt un pārliecināt ir ļoti grūti. Vēl viens aspekts ir tas, ka esam tuvu Rīgai. Tur tā situācija ir pavisam citāda – pie mums, Jelgavā, dzīvokļu īpašnieki lielākoties mājas pārņēmuši no pašvaldības un nodevuši pārvaldīt mums. Rīgā tas nav izdarīts. Tur atkal veidojas tā īpašnieka apziņa, ka par māju atbild pats.
– Bet kas notika ar 11 mājām, kas Jelgavā jau pagājušajā gadā piekritušas siltināšanai, bet aizvien nav renovētas?
Šī problēma pastāv vēl tagad. Mums ir 15 māju, par kuru renovāciju ar Investīciju un attīstības aģentūru noslēgts līgums, bet ir problēmas ar finansējumu. Pat iegūstot valsts aģentūras atbalstu, mūsu finanšu iestādes negrib realizēt šo valsts programmu, tāpēc ļoti kritiski varu pateikt – vai tad šīs bankas neatrodas mūsu valstī? Pelna šeit, no mums, bet kreditēt negrib. Varbūt nepareiza bijusi arī valsts nostādne – ja jau ir valsts līdzfinansēšanas programma, tad jābūt arī valsts atbalstam kā garantijai, lai projektus īstenotu. Cik zinu par nākamā perioda finansējumu, tur jau ir pavisam citādi. Bet pašlaik mums ir problēmas ar finansējuma iegūšanu 15 mājām.
– Valstij piederošās bankas arī nedod?
Nē! It kā sadarboties grib visi, bet, kad iesniedzam dokumentus, saņemam noraidījumus. Bankas arī nesaprot, ka šos jautājumus lemj dzīvokļu īpašnieki, nevis NĪP kā pārvaldnieks. Tagad esam šo pirmo barjeru pārvarējuši, bankas sāk saprast, ka nevar atnākt pie manis un prasīt mainīt kādu līguma punktu. Tad tas būtu mans risks, bet lēmēji taču ir dzīvokļu īpašnieki. Faktiski jau uzlabojam nevis pārvaldnieka īpašumu, bet dzīvojamo māju. Dzīvokļu īpašnieki pilnvaro pārvaldnieku ņemt aizņēmumu, bet ko dara bankas? Tām vajag kredīta izsniegšanas pamatojumu, un tad tās vērtē pārvaldnieku.
– Līdzīgi arī Ozolniekos, kur nevarēja siltināt mājas, jo uzņēmuma vērtība mazāka par renovācijai ņemtajiem kredītiem.
Ozolnieki to atrisināja, palielinot kapitālsabiedrības pamatkapitālu. Bet es kā kapitālsabiedrības valdes loceklis nevēlētos, lai tā notiek. Es bankām piedāvāju divus variantus. Pirmais – novērtē māju, visus riskus un pasaka, ka aizņēmums būs par tādu un tādu summu. Bet, ja pierunā visus riskus uzņemties pārvaldnieku, tad jau summas zemākas, citādi tagad atnāk dzīvokļu īpašnieki un saka – man ir pienākums ņemt kredītu. Tagad jaunie labojumi pārvaldīšanas likumā izslēgs tādus gadījumus, kā gandrīz notika Jelgavā – trīs aši čaļi nodibināja mājas pārvaldīšanai biedrību, māju gribēja pārņemt sev, bet bez kredīta saistībām. Līdz ar to tās paliktu uz mums, bet tā nenotika. Tagad tas likumā tiks nocirsts – tiklīdz pārvaldniekam mājā beidzas pilnvaras, arī saistību tam vairs nav.
– Bet kā tad būs ar finansējumu renovācijai?
Cīnāmies. Kalnciema ceļā divas mājas renovējam, tūlīt būs vēl trīs citas. Visvairāk cenšamies nosiltināt māju Katoļu ielā 17, jo tur blakus «Rimi», ātrās ēdināšanas uzņēmumam un baznīcai izveidosies sakārtota vide. Tā ir liela māja, būs iespējas ietaupīt pietiekami daudz. Ar bankām runājam, tās vēlas, lai kaut ko ieķīlājam, bet tā nevar. Tagad iesaistām Investīciju un attīstības aģentūru, ejam pie Saeimas deputātiem, runājam asociācijas līmenī, jo ir jāprasa, kā tālāk būs, – mēs esam paveikuši savu darbu, pārliecinājuši dzīvokļu īpašniekus, kas pieņēmuši lēmumu renovēt, ir noslēgts līgums, valsts atbalsts ir rezervēts, bet siltināts netiks? Tad jau cilvēki vairs pat valstij neticēs! Nedrīkst atstāt, ka bankas būs noteicējas, vai valsts siltināšanas programma tiks realizēta vai ne. Tas būtu absurds.
– Bet negatīvu piemēru, ka aizdevums netiek atdots, taču nav?
Lielajās pilsētās nav. Bet nevarētu arī būt, ka šī programma paredzēta tikai lielajām pilsētām. Bankas arī saka – nefinansēs siltināšanu vietās, kur, iespējams, pēc desmit gadiem neviens vairs nedzīvos, tāpēc arī nesamaksās. Dažas bankas mums novērtēja, ka pat Kalnciema ceļa mājas atrodas nomalē un ka tur drīz neviens nedzīvos. Biju šokā. Bet ceram, ka visas plānotās mājas tiks siltinātas.
– Esat vērtējuši, kā renovētajos namos aug īpašuma vērtība?
Kā tad! Vislabāk kā pirmo piemēru redzējām Helmaņa ielā 3. Tur arī bija neapmierinātie, kas pārdeva dzīvokli. Nopirka – viens divi. Pēc tam jau bija sludinājumi, ka cilvēki grib pirkt dzīvokļus šajā mājā par daudz lielāku cenu. Es arī redzu, kā notiek fizisko personu maksātnespējas procesi – nesiltinātā mājā dzīvokli pārdod varbūt ar otro, trešo reizi, bet siltinātajā – ar pirmo, turklāt par augstāku maksu.
– Nupat kādā intervijā izteicāties, ka dzīvokļu īpašnieki renovētajās mājās pieļauj kļūdas, kas liedz izmantot visas siltināšanas priekšrocības.
Viena no tām ir ventilācija. Tā ir liela problēma, ar kuru saskārās arī vācu kolēģi. Liekot kārtīgi noblīvētus logus, nav gaisa pieplūdes, šahtas nestrādā. Helmaņa ielā to esam atrisinājuši, jau projektā iestrādājot logu rāmjos speciālus boksus, kas zināmos apstākļos atveras. Pats galvenais – dzīvokļi ir jāvēdina. Ja ir paaugstināts mitrums, nekad tik daudz nesasildīs kā tad, ja ir relatīvais 55 procentu mitrums. Otra kļūda ir nevēlēšanās mainīt radiatorus. Daļa domā, ka čuguna ir ļoti labi. Bet pirmkārt ir jāmaina pret jauniem, taču problēma ir tā, ka neprot radiatorus regulēt. Ieejam dzīvoklī, bet tur 26 grādi! Viņi saka – neko nevaram izdarīt. Neesam iemācījuši, daļēji mūsu kā pārvaldnieka kļūda.
– Esat izteicies, ka varētu atjaunot sadarbību ar vāciešiem.
Jā, gribam sākt projektus, kuros ēkas jau tuvojas tā sauktajām pasīvajām mājām. Tas izmaksā dārgāk, taču siltuma patēriņš pēc tam jau ir pavisam mazs. Sadarbība ar vāciešiem būs. Bet pašlaik ar tehnisko direktoru jau dalāmies pieredzē ar citiem – interesējas baltkrievi, ukraiņi, uzbeki. Domājam jaunus projektus, kā ieviest ko tādu, kas būtu paraugs citiem.
– Nerenovētu māju problēma ir balkoni, kas dažviet jau kļūst bīstami. Kā to risināt?
Problēmas ir. Ar lodžijām bija Helmaņa ielas mājā, bet tur to atrisinājām. Bet balkoni ir šausmīgā stāvoklī. Pamazām sākam to risināt, pirmkārt jau pārbaudām. Labais piemērs ir Raiņa ielā 3, kur visus atjaunojām. Katoļu ielā 1 ir pieņemts lēmums visus demontēt, būs franču tipa balkoni – priekšā režģītis. Loka maģistrālē vienā mājā jau veicam balkonu sanāciju. Bet pašiem dzīvokļu īpašniekiem jāsaprot, ka problēma jārisina. Jāmeklē finansējums, mēs to varam izdarīt, bet vajadzīgs lēmums. Pirmkārt vajag kārtīgu pārbaudi, nevis tikai iziet uz balkona un pagrozīt galvu. Balkonu atjaunošana neietilpst siltināšanas atbalstā, tāpēc mums jāpārliecina dzīvokļu īpašnieki, ka tie kļuvuši bīstami, tāpēc jānoņem vai jālabo. Ejam uz priekšu.
– Kad renovēsiet lielās RAF mājas?
Tur liela loma ir informatīvajai telpai. Bet pamazām attīstība notiek. Iepriekšējos gados tur bija pat atsalums māju pārņemšanas lietās. Pirmais solis ir tas, ka mājas no pašvaldības esam pārņēmuši. Renovēt varētu jaunajā programmā. Lai, braucot Jelgavā, varam redzēt siltinātu namu.
Sākumā Pērnavas ielā 2 nosiltinājām gala sienas, pēc pirmās ziemas atnāca cilvēki un teica paldies, jo dzīvoklī vairs nepelēja. Domājām – nu aizies siltināšana, bet neaizgāja.
– RAF deviņstāvu mājās bija arī problēmas ar liftiem.
Šīs problēmas atrisinājām. Vienā mājā lifts nostāvēja mēnesi, cilvēki gāja uz augšējiem stāviem kājām, otrā mājā – divus mēnešus. Iedzīvotāji šoreiz bija pat sapratuši, ka nav ko skriet uz redakcijām, jo tur nepalīdzēs sameklēt naudu liftu remontiem. Pamazām veidojam sapratni, ka problēmas jārisina pašiem.
– Jauni lifti arī kaut kur uzlikti?
Nav. Tā ir tikai lāpīšanās. Ceru, ka varētu būt valsts atbalsta programma, jo to gumiju nevar stiept – jebkura gumija var pārplīst. Tās problēmas tūlīt būs lielas un visur. Pasakām – labi, vēl var lietot piecus gadus vai gadu. Bet tā kritiskā robeža ir tuvu. Tās ir bīstamas iekārtas, nedod Dievs, kaut kas notiks. Tad problēma tiks nocirsta uzreiz – nevienu liftu nevarēs izmantot, būs jāstaigā uz devīto vai sešpadsmito stāvu. Tāpēc jau asociācijas līmenī runājam, jārunā ar deputātiem, jādomā. Tās ir lielas izmaksas, tāpēc vajag valsts programmu.
– Kad paredzami daudzdzīvokļu namu pagalmu uzlabojumi?
Mēs uzskatām, ka pirms sakārtot pagalmus, jāatrisina lietusūdens novadīšanas problēmas. Tādas sistēmas pagalmos lielākoties nav. Ir uzrunāta pašvaldība, esam sadzirdēti. Pēc tam tas vēl jārisina kopā ar augošo mašīnu skaitu. Piemēram, Raiņa ielas 9. mājas pagalmā mašīnas nemaz nevarētu likt, bet ir. Ir mājas, kur uztaisīti projekti. J.Čakstes bulvārī par to ir nolēmuši, Satiksmes ielā 53 bija pirmā māja, kur noasfaltējām pagalmu, arī Satiksmes ielā 43 noasfaltējām, pirms tam aiztaisot bedres. Bet tur viss darīts simtprocentīgi par saviem līdzekļiem.
– Kā veicas ar cīņu pret parādniekiem?
Tā ir viena liela problēma. Beidzot atrisināts jautājums par fizisko personu maksātnespēju. Neviens līdz šim nevarēja pateikt, kam jāsedz zaudējumi, kas līdz tam radušies. Viss slogs bija uz māju. Iedomājieties desmit dzīvokļu māju, pieciem ir maksātnespēja, bet uz pārējiem paliek parādi – kādi 20 – 30 tūkstoši. Likuma izmaiņas paredz, ka saistības būs uz katru pakalpojumu sniedzēju, katram būs jānoraksta sava daļa.
Ja nebūtu parādnieku, būtu tāda ne sevišķi dārga un vienkārša uzskaites sistēma. Tu izraksti rēķinu, visi samaksā. Bet tagad jāveido arhīvs, jāpierāda katrs cents, par ko ir parādā. Kopējā parādu summa ir liela, tā krājas. Iegrieza 2009. gads, kad sākās krīze. Toreiz iekasējām tikai 85 procentus no rēķinos izrakstītajām summām. Tagad, rēķinot atgūstamos līdzekļus, ir tikai 95 procenti. Faktiski katru mēnesi par pieciem procentiem no rēķiniem palielinās saistības. Bet pakalpojumiem jābūt nepārtrauktiem. Jāveido uzkrājumi, lai to nodrošinātu.
– Karstā ūdens atslēgšana strādā?
Jā. Daudzi atskrien un noslēdz vienošanos par nomaksu, citi samaksā uzreiz.
– Tagad atvieglota tiesvedība, lai vienkāršotā kārtībā piedzītu parādu.
Valsts uzskata, ka viss ir kārtībā, bet mēs tā nedomājam. Ja divu trīs mēnešu laikā nevaram piedzīt, kaut kas nav labi. Esmu iepazinies ar vāciešu pieredzi, tur īres tirgus ir ļoti attīstīts, jo viņi dzīvo īrētos dzīvokļos – kādu laiku Berlīnē, tad Ķelnē un tā tālāk. Tur piedziņa trīs mēnešos ir atrisināta. Pirmkārt, tur ir drošības nauda. Kamēr to iztērē, īrnieks ir iztiesāts un no dzīvokļa izmests. Bet tur arī kā bagātā valstī ir cita sociālā atbalsta sistēma, jo mazāk turīgajiem par pakalpojumiem maksā valsts. Pie mums visiem visi pakalpojumi maksā vienādi, neesam tik bagāti.
– Pēdējā laikā tiek aktualizēts jautājums, kā sadalīt maksu par atkritumiem. Valsts noteikumi paredz, ka sadala proporcionāli uz dzīvokļu skaitu, bet Jelgavā tā nav.
Jā, šo noteikumu jau no pirmās dienas uzskatījām par absurdu. To nedrīkstēja praksē izmantot, jo ir starpība, vai dzīvoklī dzīvo divi cilvēki vai 15. Normas pieņemšanas pamatojums bija, lai piespiestu dzīvokļu īpašniekus pieņemt savu kārtību. Māju pilnvaroto personu sapulcē uzreiz pateicu, ka sākotnējo variantu neizmantosim. Uzskatīju – ja mani sitīs, lai sit. Jelgavā par atkritumiem maksā pēc tā, cik dzīvoklī ir iedzīvotāju.
Ūdens aprēķinā gan bija savs racionālais grauds – jāizskauž bezatbildība, nenododot skaitītāju rādījumus. Tāpēc, ja trīs mēnešus tos nenodod, uzskatām, ka skaitītājs nav uzstādīts. Ja mērierīce nav verificēta, uzskatām, ka tās nav vispār. Tad visu mājas kopējā skaitītāja un atsevišķu skaitītāju rādījumu starpību sadalām uz tādiem dzīvokļiem. Tagad, piemēram, vienam dzīvoklim būs 120 eiro rēķins par karsto ūdeni. Tik daudz kubikmetru sanāca, jo visa nama pārpalikumu sadalījām uz diviem dzīvokļiem, kas nebija verificējuši skaitītājus. ◆
