Lasītājos izraisīja interesi un pretrunīgas diskusijas raksti par Raiņa ielas 26. nama dzīvokļu privatizāciju, par apsaimniekošanas sabiedrības izveidi (skat. «Zemgales Ziņu» 11. un 23. augusta numurā).
Lasītājos izraisīja interesi un pretrunīgas diskusijas raksti par Raiņa ielas 26. nama dzīvokļu privatizāciju, par apsaimniekošanas sabiedrības izveidi (skat. «Zemgales Ziņu» 11. un 23. augusta numurā). Bija izteikti divi viedokļi. Vienu no tiem – īrnieku daļas – zināmā mērā pārstāvēja arī raksta autors. Otra publikācija pauda dzīvokļu īpašnieku viedokli. Pats fakts, ka abi šie uzskati tik krasi atšķīrās, liecina par to, ka iedzīvotājiem trūkst izpratnes dzīvokļu privatizēšanas jautājumos, likumdošanā.
Vairs neakcentējot savstarpējās dzīvokļu īpašnieku un īrnieku nesaskaņas Raiņa ielas 26. namā (ja izrādīsies nepieciešams, tās risinās tiesu orgāni), kopā ar Jelgavas Domes Nekustamā īpašuma nodaļas vadītāju Nelliju Ozolu aplūkosim, kāda ir situācija dzīvokļu privatizācijā, jaunu apsaimniekošanas formu apgūšanā.
Iecere
Valstī ar liberālu ekonomisko politiku jābūt izstrādātai kreditēšanas sistēmai. Tās būtība – persona, kas vēlas uzlabot dzīves apstākļus, ņem kredītu un iegādājas sev dzīvokli, bet, ja vecajā mājoklī kļuvis par šauru, to pārdod un nopērk sev jaunu. Par cita veida starta kredītu var uzskatīt valsts piešķirtos privatizācijas sertifikātus. Ja persona nolēmusi kļūt par dzīvokļa īpašnieku, tad tā dzīvojamo māju privatizācijas komisijā (DzPK) veic nepieciešamās darbības, kādas paredzētas likumā «Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju», un nostiprina savas īpašumtiesības uz līdz šim īrēto dzīvokli vai arī kā trešā persona privatizē citas personas īrēto dzīvokli. Pēc tam, kad iedzīvotāji kļuvuši par dzīvokļu īpašniekiem, viņiem jāapvienojas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībās, jāizveido sava kopīpašuma pārvaldes institūcijas un tūlīt jāizlemj divi būtiski svarīgi jautājumi: cik lielas būs kopīpašuma uzturēšanas izmaksas un kas būs tā apsaimniekotājs. Mājām ar nelielu dzīvokļu skaitu (no 1 līdz 10) kopīpašuma pārvaldes institūcija nav nepieciešama, tad var izlīdzēties ar pilnvarojuma līguma slēgšanu par kopīpašuma uzturēšanu, kura pamatā ir Civillikuma normas.
Daudz sarežģītāka ir kopīpašuma pārvalde daudzdzīvokļu mājās. Šajā gadījumā likums «Par dzīvokļa īpašumu» paredz vienas īpašnieku sabiedrības izveidi katram dzīvojamajam namam. Tieši šajā jomā pagaidām ir daudz neskaidrību, kas ļoti traucē normālai tirgus ekonomikai atbilstošas dzīvokļu politikas izveidi un pastāvēšanu ne tikai Jelgavā, bet arī visā valstī.
Situācija
Pēc Centrālās dzīvokļu privatizācijas komisijas datiem, 1. augustā Jelgavā privatizācijai pilnīgi sagatavoti 94,4 procenti pašvaldības dzīvojamo ēku (pavisam to ir 524), tas ir, ar tām veiktas juridiskās darbības, ieskaitot ierakstīšanu Zemesgrāmatā, lai dzīvokļi tajās būtu privatizējami. No kopējā dzīvokļu skaita jau privatizēti (vai nu paātrināti, vai arī slēdzot pirkuma līgumu) 63 %.
Ir Jelgavā arī 136 valstij piederošas dzīvojamās mājas. Tās ir bijušās tā saucamās «resoru mājas», no kurām ap 80 savulaik bijušas dzelzceļa īpašumā.
Uz visas Latvijas fona Jelgava jau otro gadu atrodas 2. vietā dzīvokļu privatizācijā. Tas nozīmē, ka Jelgavas Dzīvokļu privatizācijas komisija drīz savu darbu varēs beigt. Jāatgādina, ka pieteikumi dzīvokļu privatizēšanai jāiesniedz līdz šā gada 1. novembrim: tā to nosaka likums. Iespējams, ka termiņš tiks pagarināts, tomēr jebkurā gadījumā nav prāta darbs gaidīt līdz pēdējam brīdim.
Jau pieminētajā rakstā biju izteicis pieņēmumu, ka dzīvokļu, dzīvojamo namu apsaimniekošanas sabiedrību veidošana ir valsts mēģinājums nolaistā dzīvojamā fonda apsaimniekošanas problēmas uzvelt iedzīvotāju pleciem. Tomēr ar to nebūt nevēlējos apgalvot, ka konkurence ir slikta parādība. Gluži pretēji, konkurences apstākļos (eksistējot dzīvojamo māju apsaimniekošanas dažādām formām) darbs kopumā visās konkurējošās firmās var tikai uzlaboties. Tas attiecas ne tikai uz ekonomiku kopumā, bet arī uz dzīvojamo māju apsaimniekošanu. Taču, sakarā ar to, ka Jelgavā nav praktiski nekādas pieredzes šajā jomā, nav iespējams precīzi pasacīt (jo nav iespēju salīdzināt), vai namu apsaimniekošanas sabiedrības strādās labāk vai sliktāk par (NĪP) Nekustamo īpašumu pārvaldi, vai iedzīvotāji būs ieguvēji vai zaudētāji. Arī citās Latvijas pilsētās nav vēl uzkrāta pietiekama pieredze, lai izdarītu viennozīmīgus secinājumus.
Nellija Ozola uzskata, ka būtu labi, ja kādā dzīvojamajā mājā Jelgavā šāda kooperatīva apsaimniekošanas sabiedrība tiktu izveidota, tā būtu drosmes izpausme – būt pirmajiem. Tikai tad, kad būtu redzami ieguvumi vai zaudējumi, kļūmes vai trūkumi, tos varētu analizēt un nepieciešamības gadījumā koriģēt. Jo pagaidām nekādas pieredzes, atkārtoju, vienkārši nav.
Kā būtu jābūt
Pats pirmais mēģinājums pa jaunam apsaimniekot savu māju bija Lielās ielas 32. namā. Diemžēl iecere iebuksēja, jo… saskaņā ar Jelgavas Domes nolikumu daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanai var nodot tikai tad, ja visi dzīvokļu īpašnieki nomaksājuši parādus vai noslēguši vienošanos par to. Tāpēc arī minētais nams apsaimniekošanai nav nodots: daļai īpašnieku ir vēl parādi par īri un komunālajiem pakalpojumiem.
Līdz ēkas nodošanai apsaimniekošanā jābūt arī noslēgtiem līgumiem ar pakalpojumu sniedzējiem – ar Siltumtīkliem, «Latvenergo», gāzes piegādātājiem un citiem. Saskaņā ar noteikumiem līdzšinējam apsaimniekotājam NĪP jāuzteic mēnesi iepriekš.
Vēlreiz pieminot namu Raiņa ielā 26, arī Nellija Ozola piekrīt, ka šajā gadījumā izpaudusies divu pušu, iedzīvotāju divu daļu – dzīvokļu īpašnieku un īrnieku – savstarpēja nesapratne un likumdošanas nepārzināšana, arī, iespējams, viena puse otras rīcībā saskatījusi nekorekti veiktas juridiskās darbības. Publicējot (23.augustā) šā nama septiņu dzīvokļu iemītnieku rakstu, «Zemgales Ziņas» vairs nevēlas lieki pakavēties pie šā konkrētā gadījuma, uzskatot: ja iedzīvotāju savstarpējās pretenzijas ir pamatotas, tas izšķirams prokuratūrai un tiesai. Būtiskāk ir turpmāk, citu dzīvojamo namu apsaimniekošanas sabiedrības veidojot, stingri ievērot likumus, juridiskās nianses.
Kas būtu jāņem vērā vispirms? Likums «Par dzīvokļa īpašumu» kategoriskā formā nosaka, ka par namu pārvaldīšanu, apsaimniekošanu lemj tikai daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Tātad beidzamais, izšķirošais vārds pieder īpašniekiem. Īrniekiem nama turpmākajā apsaimniekošanā nav nekādas varas: noteicējs arvien ir saimnieks – dzīvokļu īpašnieku apvienība (kooperatīvā sabiedrība) vai pašvaldība (ko Jelgavā pārstāv NĪP). Īrnieks nav īpašnieks, viņa īrētais dzīvoklis pieder citam (pašvaldībai). Un tādēļ īrniekiem nav pamata apvainoties, ja viņi netiek aicināti piedalīties īpašnieku pilnsapulcē. Īrnieki nevar veidot apsaimniekošanas sabiedrību vai citādi piedalīties namu apsaimniekošanā: viņu daļa ir pašvaldības īpašums, ko pārvalda NĪP.
Likumdošana paredz iespēju, ka namu apsaimniekošanas sabiedrības apsaimniekos arī pašvaldībai piederošo daļu (līdz šim to darīja NĪP, bet tikpat labi iespējams attiecīgā nama pārvaldīšanu uzticēt citam pārvaldītājam): sabiedrība to pārņemtu un apsaimniekotu, par visām izmaiņām informējot pašvaldību (kā nama līdzīpašnieku), piemēram, kāda īrnieka nāves gadījumā. Taču apsaimniekošanas sabiedrībām nav tiesību pārņemt pašvaldības īpašuma daļu. To, privatizējot savus dzīvokļus, var darīt tikai īrnieki. Otra forma, ko paredz likumdošana, ir iespēja NĪP ietilpt apsaimniekošanas kooperatīvajā sabiedrībā kā vienam no dalībniekiem. Līdzšinējā prakse (tiesa, citās Latvijas pilsētās) liecina, ka apsaimniekošanas sabiedrības pašas saviem spēkiem mēģina ar visu tikt galā.
Svarīgi būt īpašniekam
Kā jau minēts, dzīvokļu īpašnieku sabiedrību veidošanā ir tiešām daudz neskaidrību, tomēr nenoliedzami, ka liela priekšrocība ir būt dzīvokļa īpašniekam, nevis tikai īrniekam. Turklāt privatizācija ir neatgriezeniska, tālab nekas cits neatliek, kā vien studēt likumus, līdz tie kļūst saprotami. Līdzko tos pārzināsim, daudz kas kļūs skaidrs. Tomēr jāpatur vērā, ka tādā jaunā pasākumā (dzīvokļu privatizācija un namu apsaimniekošana), kas nekad agrāk nav piedzīvots, grūti simtprocentīgi visu paredzēt, būt garantēti pasargātam no kļūdām un pārpratumiem. Taču tie iespējami detaļās, nevis virziena izvēlē. Savukārt radušās kļūdas un neskaidrības iespējams labot tikai tad, ja kaut kas notiek.
Ēku apsaimniekošana iespējama vienīgi tad, ja to iemītnieki savus dzīvokļus privatizējuši: jo vairāk dzīvokļu īpašnieku, jo vairāk kopīgi ir viņu mērķi. Un lielākā vienprātībā tos var risināt.
Tātad, pašu iedzīvotāju interesēs ir pēc iespējas ātrāk privatizēt savus dzīvokļus, tādējādi automātiski iegūstot tiesības (nevis tikai vēlēšanos) ietekmēt dzīvojamā nama turpmāko apsaimniekošanu. Kaut vai tā dēļ, ka privāts dzīvoklis ir mantojams. Jo, piemēram, dzīvokļa īrniekam nomirstot, dzīvokļa īpašnieks (pašvaldība) nemainās, tātad nav nekādu juridisku seku tādā izpratnē, ka kāds šo dzīvokli varētu mantot. Tas jāņem vērā katram, kas kaut cik domā par nākotni. Privatizējot dzīvokli, tas ir, kļūstot par tā īpašnieku, saimnieks automātiski iegūst arī balsstiesības īpašnieku kopsapulcē, tātad iespēju pašam ietekmēt lēmumus, kas saistīti ar mājas apsaimniekošanu.
Bez šaubām, vēl nevar viennozīmīgi apgalvot, ka namu apsaimniekošanas sabiedrības strādās efektīvāk un labāk par, piemēram, NĪP. Prakse, arī citu valstu pieredze, liecina, ka nebūt ne visi dzīvojamie nami aiziet no NĪP paspārnes. Nav teikts, ka arī pašu NĪP neskars pārmaiņas: tā var kļūt par sabiedrību ar ierobežotu atbildību (SIA) vai cita veida statūtsabiedrību. Taču arī tas būtu apsveicami, jo tur koncentrējušies praktiķi ar lielu pieredzi, kuriem ir nepieciešamās zināšanas, tehniskā un materiālā bāze, kuri pārzina likumdošanu un kuriem ir daudz citu «plusu» (tāpat, starp citu, kā «mīnusu»).
Tomēr jāatzīst, ka vairumam jelgavnieku (principā – visu Latvijas iedzīvotāju) vēl ir ļoti neskaidri jautājumi par to, kas un kā nākotnē varētu rūpēties par viņu mitekļiem. Tāpēc atgādinām, ka it visos neskaidrību gadījumos atbildes meklējamas Jelgavas Domē, 117. istabā (iepriekš vēlams tikšanos norunāt pa tālruni 3005517): dzīvokļu privatizācijas speciālisti noteikti sniegs konkrētus padomus.
Savukārt «Zemgales Ziņas» turpmāk publicēs rakstu sēriju (kā arī par namu apsaimniekošanas sabiedrību pieredzi citās Latvijas pilsētās) par dzīvojamo namu apsaimniekošanas organizēšanu.
