Latvijā un arī Jelgavā patlaban vērojams ļoti straujš nekustamo īpašumu vērtības palielinājums.
Latvijā un arī Jelgavā patlaban vērojams ļoti straujš nekustamo īpašumu vērtības palielinājums. Ar ko tas izskaidrojams, kāda līdz šim bijusi nekustamo īpašumu tirgus attīstība un kādas tendences prognozējamas tuvākajā nākotnē – par to intervijā «Zemgales Ziņu» komentētājam Andrejam Janavam stāsta Bauskas attīstības fonda padomes priekšsēdētājs, Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas vērtētājs Juris Bočs.
Nekustamo īpašumu pamats ir zeme. Viss, kas uz tās uzbūvēts vai tajā ierakts, ir tikai piedevas, kas īpašumu padara vairāk vai mazāk vērtīgu. Vēsturiski zemes vērtība nepārtraukti aug. Tas, protams, nenozīmē, ka nav zemes gabalu, kuru vērtība kristos, līdzinātos nullei vai pat mērāma ar mīnusa zīmi. Piemēram, karjeri, kas jārekultivē, kam noteiktas kaut kādas prasības un tajā brīdī objektā ir jāiegulda līdzekļi, tāpēc šāda zemes gabala vērtība var būt negatīva.
Latvijā nekustamo īpašumu tirgus ir jauns. Lūdzu, raksturojiet tā veidošanos!
Padomju gados privātīpašums praktiski nepastāvēja, zeme piederēja valstij, līdz ar to arī nebija nekustamo īpašumu tirgus. Nevarēja notikt darījumi ar zemi, bet darījumi, kas tika veikti, piemēram, ar ēkām, neatspoguļoja būvju reālo vērtību. Latvijai atgūstot neatkarību, arī privātīpašums kļuva atļauts, svēts un neaizskarams, to varēja pirkt, pārdot, dāvināt u.c. Tādējādi sāka veidoties tirgus, taču tas vēl joprojām ir deformēts. Pirmām kārtām tas saistīts ar to, ka pirkšanas un pārdošanas darījumi notiek par sertifikātiem, pajām, nevis vienīgi par naudu. Tikai gadījumā, ja viss tiek pirkts un pārdots par skaidru naudu, var runāt par ideālu, sakārtotu tirgu. Pie mums tā nav, vēl var iegūt īpašumu, maksājot gan ar naudu, gan sertifikātiem, turklāt dažādās proporcijās atkarībā no pašvaldību vai valsts ieskatiem attiecīgajā gadījumā.
Tā būtu nekustamo īpašumu tirgus negatīvā puse. Vai tā ir būtiska?
Tā nav liela nelaime, turklāt šie jautājumi pamazām tiek sakārtoti, kopumā, manuprāt, progress ir pietiekami straujš. Tagad, piemēram, par skaidru naudu jau sāk pirkt un pārdot arī ražošanas, tirdzniecības uzņēmumus. Šie objekti jau izgājuši privatizācijas procesu, pirmais īpašnieks tos saņēma, maksādams ar pajām, sertifikātiem vai naudu dažādās attiecībās, bet nu tos pārdod par skaidru naudu. Līdz ar to parādās attiecīgā objekta patiesā tirgus vērtība.
Kas nosaka objekta vērtību?
Lai objektam noteiktu reālo tirgus vērtību (tas nepieciešams pirkuma un pārdošanas līgumu noslēgšanai, īpašuma ieķīlāšanai, kredītu saņemšanai), ir nepieciešamas nekustamo īpašumu vērtētāju slēdziens. Latvijā īpašumus atbilstoši starptautiskajiem standartiem vērtē, izmantojot kādu no trīs metodēm. Vērtētāji apvienojušies asociācijā, kas sadarbībā ar Latvijas Universitāti organizē vērtētāju apmācību, atestāciju un sertifikāciju, kā arī uzņēmumu licencēšanu. Patlaban mūsu valstī ir 66 sertificēti vērtētāji un vairāki simti viņu asistentu. Lai saņemtu vērtētāja sertifikātu, trīs gadi jānostrādā par asistentu sertificēta vērtētāja vadībā, piemēram, sagatavojot atskaites un iemācoties izmantot dažādas vērtēšanas metodes.
Kādas metodes ir galvenās? Pēc kādiem kritērijiem tiek noteikta objekta vērtība?
Ir trīs starptautiski atzītas vērtēšanas metodes. Tās visas balstās uz tirgus datu salīdzināšanu pēc būtības. Viena metode tā arī saucas – tirgus salīdzināšanas metode. Tiek salīdzināti pēc iespējas līdzīgi objekti un, ņemot vērā dažādus objekta vērtību palielinošus vai samazinošus faktorus, nonāk pie noteiktas, šim objektam atbilstošas vērtības naudas izteiksmē.
Otra metode ir ieņēmumu kapitalizācijas metode. Tās pamatā ir ekonomiskais labums, ko īpašums var dot tā īpašniekam. Parasti to nosaka nomas maksa. Tiek ņemts vērā, cik liela iespējama šī nomas maksa, un pēc tam ar attiecīgām formulām noteikts, cik īpašums ir vērts.
Trešo – izmaksu aizvietošanas – metodi mūsdienās izmanto vismazāk, lai gan tā ir galvenā, lai sakārtotu tirgu. Respektīvi, tiek aprēķināts, cik daudz līdzekļu potenciālajam pircējam vajadzētu patērēt, ja viņš gribētu uzbūvēt tieši tādu pašu objektu. Taču pie mums pagaidām būvniecības izdevumi būtiski pārsniedz objektu tirgus vērtību. Izņēmums ir Jūrmala, Mežaparks un Rīgas centrs (tādēļ, piemēram, daudzi grib apbūvēt galvaspilsētas centra parkus, jo tur kaut ko jaunu uzcelt jau ir izdevīgi). Reizēm arī citur ir vērts kaut ko jaunu uzbūvēt, nevis pirkt gatavu. Tomēr Latvijas rajonos, tai skaitā Zemgalē, šī metode nav reāli izmantojama, jo būvizmaksas joprojām būtiski pārsniedz tirgus vērtību. Nekustamo īpašumu tirgus vērtība tuvojas būvizmaksām, piemēram, gar Mūsas, Lielupes krastiem, droši vien arī pie dažiem gleznainiem ezeriem un citām ūdenskrātuvēm.
Kā nekustamo īpašumu tirgus ir attīstījies kopš neatkarības atjaunošanas Latvijā?
Līdz Krievijas ekonomiskajai krīzei 1998. gadā bija vērojams kāpums, tomēr tirgum nebija raksturīga īpaša aktivitāte, jo nebija daudz par sertifikātiem un pajām privatizējamo objektu. Pēc atkopšanās no krīzes 1999. un 2000. gadā nekustamo īpašumu tirgus sāka stabili attīstīties līdz ar visu mūsu ekonomiku. Šajā sakarā gribu uzsvērt, ka kategoriski nepiekrītu tiem, kas iepriekšējām valdībām pārmet, ka tās visu «nolaidušas līdz kliņķim»: nekustamo īpašumu tirgus konsekventa augšupeja liecina, ka Latvijā viss notiek pareizi. Protams, vienmēr gribas, lai būtu vēl labāk nekā ir, taču Eiropā nekas nav citādi kā pie mums. Tiekoties ar kolēģiem no rietumiem vai austrumiem, secinu, ka pie mums nekustamo īpašumu tirgus attīstās likumsakarīgi un pietiekami strauji.
Kas, jūsuprāt, šo attīstību veicinājis?
Latvijā ar daudzu starptautisko (Unibanka, Hansabanka, «Nordea», Pirmā banka) un arī vietējo banku (Pareksa un Hipotēku banka) starpniecību ieplūduši pietiekami lieli naudas resursi, lai izsniegtu kredītus nekustamā īpašuma iegādei, celtniecībai un remontam. Turklāt vērojama stabila tendence kristies banku procentiem, līdz ar to palielinās darījumu skaits…
… un arī nekustamo īpašumu cenas aug?
Jā. Turklāt visstraujāk palielinās dzīvokļu un dzīvojamo māju cenas. Protams, visaugstāk tās uzkāpušas Rīgā, Jūrmalā, taču līdzīga tendence ir praktiski visā Latvijā, arī Zemgalē. Arī Zemgales lauku ciematos dzīvojamā fonda cenas aug strauji un, jādomā, – neapturami. Cik ilgi šāds kāpums var turpināties? Bezgalīgi?
Kamēr tiks sasniegts objektu būvniecības izmaksu līmenis.
Cik ilgā laikā tas varētu notikt?
Domāju, ka Latvijas lauku apvidos tas diezin vai notiks nākamgad, bet 2004. gadā – pilnīgi iespējams, spriežot pēc pašreizējiem cenu kāpuma tempiem. Tad īpašumu vērtības noteikšanā priekšplānā izvirzītos vērtēšanas būvizmaksu un ieņēmumu kapitalizācijas metodes. Tās būs piemērojamas ražošanā izmantojamo objektu un arī īres telpu vērtības noteikšanai.
Kāda ir situācija Jelgavā? Pilsētā redzami grausti, veci ražošanas korpusi. Kā vērtējat dzīvojamā fonda stāvokli pilsētā, piedāvājuma un pieprasījuma svārstības? Kādas izmaiņas varētu prognozēt tuvākajā laikā?
Padomju laikos Jelgava bija industriāla pilsēta, daudz iedzīvotāju bija nodarbināti rūpniecībā. Sabrūkot ekonomikai, sabruka uzņēmumi, atbrīvojās milzīgas ražošanas platības, līdz ar to atbrīvojās darbaspēks, kas sāka aizplūst trīs virzienos – uz austrumiem, uz Rīgu un arī uz rietumiem. Iedzīvotāju skaits no 1992. līdz 1998. gadam krasi samazinājās. Līdz ar to atbrīvojušās telpas izrādījās nevienam nevajadzīgas, to tirgus vērtība kritās. Noslīdēja arī dzīvojamā fonda cenas, jo cilvēki centās aizbraukt no Jelgavas. Tie, kuriem bija lieli, skaisti dzīvokļi, vairs nevarēja savilkt galus kopā un meklēja mazākus dzīvokļus. Tāda tendence bija vērojama līdz pat 2000. gadam. Tad situācija stabilizējās un no 2001. gada pamazām sāka rasties uzņēmumi, kas aizpildīja brīvās ražošanas platības. Tas veicina arī darbavietu rašanos, un arvien vairāk cilvēku no Rīgas dārgajiem dzīvokļiem meklē iespēju apmesties Jelgavā. Tādēļ strauji palielinās pieprasījums pēc dzīvokļiem, un tas izraisa cenu kāpumu visos nekustamo īpašumu sektoros. Tieši patlaban vērojams īpaši straujš cenu «uzrāviens». Tas turpināsies, jo, lai ko arī neteiktu pesimisti, ekonomika Latvijā nosvērti uzrāda stabilu kāpumu.
