Pašlaik hipotekārajiem kredītiem ir īstais laiks un tie būtu jāņem.
Pašlaik hipotekārajiem kredītiem ir īstais laiks un tie būtu jāņem. Lai izremontētu pusgadsimtu vecas un vēl senākas mājas, atbrīvotos no šīfera jumtiem, izveidotu mūsdienīgu ēkas dizainu, būvētu vai iegādātos jaunus mitekļus. Pēc gadiem pieciem ņemot kredītu, ieceres izmaksās dārgāk. Tomēr jāņem vērā riska faktori un nopietni jāizsver banku piedāvājumi, lai izvēlētos kreditētāju, kura piedāvājums būtu izdevīgāks ilgtermiņā.
Šopavasar aktivitāte vērojama ne vien dabā, bet arī kreditēšanā. Var teikt, ka valstī valda īsts hipotekāro kredītu bums. Pirmā tā sauktajā cenu karā marta sākumā iesaistījās SEB Latvijas Unibanka, piedāvājot uz visu kredīta izmantošanas termiņu piemērot 1,5 procentu likmi, kam pieskaitīti trīs mēnešu EURIBOR* procenti.
Kampaņu bums
Speciālas kampaņas laikā, kas noslēdzās aprīļa pirmajā dekādē, bankā mājokļa kredītu rezervējuši vairāk nekā divi tūkstoši klientu. Šāds klientu skaits aptuveni četras reizes pārsniedzot vidēji mēnesī noslēgto hipotekārās kreditēšanas līgumu skaitu. Lielākā daļa – 65 procenti – klientu, kas rezervējuši kredītu, to plāno izmantot jauna dzīvokļa vai mājas iegādei. Pārējie aizdevumu paredzējuši izmantot pašreizējā mājokļa labiekārtošanai.
Lielo pieprasījuma palielināšanos banka skaidro ar zemo pusotra procenta likmi uz visu kredīta termiņu. Turklāt, kā atgādina bankas sabiedrisko attiecību vadītājs Haralds Burkovskis, klientam nav triecientempā jākārto dokumenti un vienlaikus jāmeklē nākamais mājoklis akcijas laikā, jo noformēt kredītu un saņemt finansējumu iespējams līdz oktobra beigām.
Tā kā zemo likmju kampaņas sāka arī Hansabanka un Latvijas Hipotēku un zemes banka, SEB Unibanka elastīgo kredītu rezervēšanu pagarinājusi līdz 3. maijam.
Nākamās “bezdelīgas”
No marta beigām hipotekāros kredītus bez bankas noteiktās procentu likmes jeb ar mainīgo procentu likmi RIGIBOR vai EURIBOR plus 0 procentu sāka piedāvāt Hansabanka. Līdztekus tam kredīta ņēmējam ir iespēja atlikt arī pamatsummas maksājumu līdz nākamajam gadam. Piedāvājums ir spēkā līdz gada beigām, bet pieteikties šim kredītam var līdz 1. augustam.
Piedāvājums attiecas tikai uz šo gadu, jo jau no 1. janvāra klientam kredīta procenti būs jāmaksā. To, cik liela būs šī likme nākamgad, varēs noteikt, tagad slēdzot kredītlīgumu ar banku. Dažādas komisijas maksas, kas saistītas ar kredīta izsniegšanu, paliks nemainīgas arī akcijas laikā piedāvātajam kredītam. Piedāvājums, kā stāsta bankas sabiedrisko attiecību vadītājs Artūrs Eglītis, ievērojami rosinājis klientu interesi – informācijas pieprasījums par kredīta saņemšanas iespējām bankā trīskāršojies.
Drīz pēc tam negaidīti ar nebijuša piedāvājuma akciju klajā nāca Hipotēku banka, kas piedāvā 1,49 procentu likmi plus trīs vai sešu mēnešu RIGIBOR, EURIBOR, LIBOR likmi visiem klientiem, kas atbilst trim standarta kritērijiem. Kā skaidro bankas sabiedrisko attiecību speciāliste Tīna Kempele, klients saņems akcijas likmi, ja varēs ar dokumentiem apliecināt ģimenes regulāros ikmēneša ienākumus; ja kredīta ikmēneša maksājuma summa būs mazāka vai vienāda ar 30 – 40 procentiem no ģimenes kopējiem ienākumiem; ja aizdevuma summa būs vienāda vai mazāka par 85 procentiem no nodrošinājuma tirgus vērtības vai 100 procentu no nodrošinājuma vērtības, ja tiek pirkts jauns mājoklis kādā no bankas speciālā piedāvājuma projektiem. Akcija ir spēkā līdz 3. jūnijam.
Savukārt “Nordea” banka paziņojusi, ka tās piedāvājums izkonkurēt jebkuras bankas kredīta procentus paliek spēkā gan attiecībā uz jauno Hansabankas, gan citiem piedāvājumiem. Arvien aktīvāk kreditēšanas tirgū iesaistīties domā “Sampo” banka, kas paziņojusi, ka jebkurš klients, kas atnāks ar kādas citas bankas kredīta piedāvājumu, “Sampo” bankā saņems kredītu ar vēl izdevīgākiem nosacījumiem. Tie attiekšoties uz procentu likmi, kredīta apkalpošanas maksu, īpašuma apdrošināšanu, īpašuma novērtēšanu un citām izmaksām.
Nostabilizēt savas pozīcijas hipotekāro kredītu tirgū ar kredītu izpārdošanas akciju sākusi “Nord/LB” banka. Tā piedāvā saņemt kredīta noformēšanas atvieglojumus, apmaksājot nekustamā īpašuma novērtējumu, īpašuma apdrošināšanu un konta atvēršanu un uzsverot, ka pašlaik hipotekāro kredītu tirgū ir arī tādi piedāvājumi, kas piedāvā nosacītu īstermiņa labumu, bet nav vērsti uz klienta izdevīgumu ilgtermiņā.
Par klientu servisa uzlabojumiem informējusi Latvijas Krājbanka. Par jaunām klientu piesaistes iecerēm domā arī citi kreditētāji.
Grib bremzēt tempus
Statistika liecina, ka 2003. gadā Latvijā izsniegto mājokļu kredītu apjoms divkāršojies. Pagājušajā gadā pieaugums bija gandrīz 80 procentu. Šogad hipotekāro kredītu tirgus palielinājies par 48 procentiem – tikpat, cik pērn septiņos mēnešos.
Nekustamā īpašuma speciālisti vērtē, ka izdevīgāki nosacījumi hipotekārajiem kredītiem noteikti palielinās aktivitāti nekustamā īpašuma tirgū. Latvijas Nekustamā īpašuma darījumu asociācija atzīst, ka līdzīgi pirms laika noticis Igaunijā. Banku piedāvājums varētu paātrināt to cilvēku izvēli, kam grūti pieņemt lēmumu par īpašuma iegādi, jo cenas tomēr ir augstas. Taču, palielinoties pieprasījumam, kas pārsniedz piedāvājumu, turpinās celties arī cenas.
Vērtējot banku akcijas, ekonomiste Raita Karnīte atzīst, ka banku darbības pamatā ir peļņas gūšana, tāpēc, ņemot vilinošus hipotekāros kredītus, to nosacījumi ir rūpīgi jāizvērtē. Banku aktivitāte galvenokārt saistīta ar vēlmi iegūt pēc iespējas vairāk kredītu ņēmēju, tādējādi apgrozot lielākas naudas summas un vairāk nopelnot. Ekonomiste uzskata, ka šāda kredītu ņemšanas stimulēšana neatstās labu iespaidu uz kopējo ekonomikas attīstību. Nākotnē varētu izveidoties situācija, kad daudzi kredītu ņēmēji tos vienkārši nevarēs atdot, tādējādi radot sociālo spriedzi.
Latvijas Banka (LB), vērtējot kreditēšanas tempus, atzinusi, ka straujais kredītapjomu palielinājums apstiprina nepieciešamību valdībai nopietni apsvērt pasākumus šā procesa bremzēšanai, sevišķi nekustamo īpašumu kreditēšanas jomā. Svarīgi, vai pašreizējā kreditēšanas attīstība valstī pietiekami sekmē arī ražotāju un pakalpojumu sniedzēju konkurētspējas uzlabošanu – līdztekus patēriņam domātajiem aizdevumiem, pie kuriem daļēji pieskaitāmi arī hipotekārie kredīti. Šā gada sākumā izsniegto kredītu apjoma palielināšanās uzskatāma par pārāk strauju. Finanšu un kapitāla tirgus komisija bankām līdz maija beigām pieprasījusi iesniegt datus par izsniegtajiem hipotekārajiem kredītiem.
Ir lietas, kas jāveicina
LLU Ekonomikas fakultātes Grāmatvedības un finanšu katedras vadītāja profesore Ingrīda Jakušonoka piekrīt, ka mājokļu kreditēšanas procesu vērtējumā saduras divi viedokļi – vieni vēlas stimulēt, otri – bremzēt, ieviest papildu nodokli vai procesu apturēt vispār. No drošības viedokļa, nozīmes tautsaimniecībā, iespējamām sekām raugoties, saprotams, kāpēc ir vēlme procesu bremzēt. Proti, lielu daļu darījumu veic starpnieki, kas ieinteresēti par kredītlīdzekļiem uzpirkt pēc iespējas vairāk īpašumu, kaut vai daudzdzīvokļu dzīvojamā fondā, radīt iespaidu, ka cenas joprojām ceļas, un pēc iespējas izdevīgāk pārdot tālāk. Ne visi mitekļi maksā tik dārgi. Uz to norāda arī LB – augsto cenu uz kādu brīdi var noturēt mākslīgi, bet tam var sekot liels kritums. Lielākoties to izraisa starpniecības darījumi. Ja uz daudziem gadiem ieķīlāto īpašumu “uzpūstā” cena pēkšņi krītas, arī bankas sāks uztraukties par ķīlu vērtību. Pašlaik gan tās ieinteresētas maksimāli piesaistīt klientus un izsniegt kredītus.
Starpniecības darījumu būtisks mīnuss ir tāds, ka starpnieks, pat ja viņš pārdod izremontētus dzīvokļus, nerūpējas par ēkas drošumu kopumā. Savukārt pircējs neapzinās, ka pēc pārdesmit gadiem pati konstrukcija, nevis konkrētais dzīvoklis, var būt kritiskā stāvoklī. Cik ir kolektīvo ēku apsaimniekotāju, kas iegulda līdzekļus tā, lai ēkas kalpotu ilgus gadus?
Būtisks hipotekāro kredītu mērķis ir investīcijas tautsaimniecībā ar mērķi vai nu izbūvēt jaunu dzīvojamo fondu, vai kapitāli izremontēt tagadējo. Ja tas domāts dzīvošanai, nevis pārdošanai, tas vērtējams kā ilgtermiņa kapitālieguldījums. Kredītu ņemšana šādiem mērķiem būtu pēc iespējas vairāk veicināma, nevarētu būt runas par šim nolūkam ņemtās summas aplikšanu ar papildu nodokli, drīzāk – par stimulējošā mehānisma izveidi. Maksimāli jāveicina arī hipotekāro kredītu ņemšana, sevišķi reģionos, ražotņu un pakalpojumu uzņēmumu attīstībai.
Latvijā izplatīta vēl kāda parādība. Būvnieki strādā ar ļoti nelielu pamatkapitālu un līdz ar to paši ne ar ko neriskē – izmanto avansa līdzekļus, tad – kredīta. Tas slēpj zināmus riska faktorus, tostarp nākamajiem īpašniekiem.
Riska faktori jāielāgo
I.Jakušonoka uzskata, ka hipotekārais kredīts nav patēriņa kredīts, līdz ar to tam nav noteicošā loma uz inflāciju. Tiesa, augot iedzīvotāju kreditēšanas apjomam, atklājas, ka viņi nav radināti domāt par riska faktoriem, kas apdraud saistību kārtošanas periodā. Nedomā par finanšu plūsmu (cik ir nozaru, kur regulāri garantēti stabili ienākumi?). Tiklīdz nozarē sākas problēmas, sāk svārstīties algas, draudot nojaukt maksājumu grafiku. Cilvēks, vēloties sastādīt vieglāk realizējamu naudas plūsmas grafiku, pagarina kredīta termiņu. Bankas šādā gadījumā it kā ir humānas – jā, bija kredīts uz desmit gadiem, pagarināsim uz 15 – 20 – 30 gadiem. Bet vai klients parēķina, cik reižu viņš tādējādi par objektu pārmaksā?
Par optimālo kredīta termiņu profesore I.Jakušonoka uzskata astoņus, maksimums, desmit gadu. Viņa arī atzīst, ka reti kurš kredītņēmējs pārzina kalkulāciju, izvērtē riska faktorus. Bankās sastāda atmaksas grafiku, un viss it kā ir labi. Taču jārēķinās ar apdrošināšanas izdevumiem (ap pusotru procentu no īpašuma vērtības gadā), ieķīlāšanas izdevumiem. Dažkārt pieļauj nepiedodamu vieglprātību – atbilstoši grafikam pienācis maksājumu termiņš, bet, tā kā banka neatgādina, uzskata, ka konkrētajā dienā var arī nenomaksāt. Tomēr pietiek tikai ar dažām dienām, lai banka par 200 – 300 nenomaksātiem latiem realizētu savas ķīlas tiesības. Problēmu gadījumā vai nu savlaicīgi jādodas uz banku, vai jāsadabū nauda kārtējam maksājumam, nevar ignorēt grafiku, domāt, ka gan jau nekas nenotiks. Ūtrupes notiek klusi un mierīgi. Zīmīgi, ka kredīta ņemšanas reizē banku var pierunāt saņemt summu, kādu, jūsuprāt, īpašums maksā. Savukārt ūtrupes gadījumā pēkšņi izrādīsies, ka tā vērtība ir krietni niecīgāka. Protams, ne visas bankas “izspēlē” speciālas cūcības, lai ātrāk kādam atņemtu īpašumu, tomēr par visām nevar galvot, ka tās negaida kādu klienta neveiksmi.
Runājot par iespējamiem riskiem, I.Jakušonoka pieļauj, ka varētu kristies nekustamā īpašuma cenas. Tas savukārt vienlaicīgi izraisītu kredīta likmes mainīgās daļas palielināšanos. Savu iespaidu uz tiem varētu atstāt inflācija. Ja tā sasniegs sešus procentus un vairāk, ja degvielas tirgotāji iegriezīs lielo inflācijas virpuli, bankas palielinās kredītprocentus. Tāpēc svarīgi klientu piesaistīt izdevīgā laikā, pēc tam nosacījumi mainās atbilstoši situācijai.
Riska faktors klientam ir arī kredīta valūta. 2007. – 2008. gadā, kad latu nomainīs eiro, kā jebkurā naudas maiņas gadījumā, patērētājs un kredītņēmējs latos zaudēs kādu daļu naudas vērtības.
Pieredze nav liela
Bankas vērtē, ka izsniegto kredītu apjomu palielināšanās ir likumsakarīga – cilvēki sākuši saņemt lielākas algas, apmierinājuši primārās vajadzības pēc sadzīves precēm. Nākamais solis ir nopietnāka dzīves apstākļu uzlabošana – sava dzīvokļa vai mājas iegāde, būve vai kapitālais remonts. Turklāt kredītu ņemšana pasaulē izsenis piederējusi pie pakalpojumiem, ko izmanto vai ikviens. Pie mums mājokļu kredīti ir nepilniem desmit procentiem iedzīvotāju (pēc pēdējiem Hansabankas datiem – 15 procentiem mājsaimniecību). Tikmēr Skandināvijā – vairāk nekā pusei. Tātad potenciāls pakalpojuma izaugsmei ir pietiekami liels. Tiesa, tur līdz šim līmenim pagājuši gadu desmiti, bet mēs tikai apgūstam un uzkrājam savu kreditēšanas pieredzi. Protams, bankām izvietot līdzekļus nekustamajos īpašumos ir drošāk nekā kustamā mantā vai iekārtās.
Kreditēšanas iespējas vērtējamas kā visai plašas, taču apgalvot, ka cilvēki jau ir pietiekami kompetenti un iemācījušies salīdzināt dažādo banku piedāvājumus, plusus un mīnusus, vēl ir pāragri. Gūtā kreditēšanas pieredze nav liela, galvenokārt var runāt par kredītvēsturi vienā bankā. Lielākā daļa papildu izmaksu dēļ tomēr atturas no mēģinājuma pārkreditēties uz citu finanšu iestādi ar izdevīgāku piedāvājumu. Tādējādi iegūt praktisko priekšstatu par kādu noteiktu kredītdevēju iespējams, izzinot vairāku klientu vienīgo pieredzi ar attiecīgo finansētāju. Taču tik un tā katrs gadījums ir individuāls un kredītlikmes apmērs diviem dažādiem klientiem vienā un tajā pašā bankā var būt atšķirīgs, jo tiek ņemta vērā klienta kredītvēsture, iespējamie riski.
Galvenais – ilgtermiņa ieguvumi
Līdz šim banku piedāvājumi bija vērtējami kā puslīdz līdzīgi – procentu likmes, aizdevuma termiņi, maksa par piedāvājuma izskatīšanu. Nu pieņēmušās spēkā banku procentu likmju akcijas, tomēr akli pakļauties reklāmai vien neklātos, par izdevīgumu jāspriež kontekstā ar citiem kredītlīguma nosacījumiem, detalizēti jāizskata visi dokumentu paketes noteikumi. Iespējamie ieguvumi jāizvērtē ilgtermiņā. Izvēloties kredīta ņemšanas vietu, jānoskaidro, cik ilgam laika posmam fiksētas procentu likmes, vai paredzētas sankcijas par pirmstermiņa atmaksu, kāda būs bankas rīcība klienta iespējamo maksātspējas problēmu gadījumā.
Parasti finansētāji uzsver, ka izdevīgāk kredītu ņemt bankā, uz kuru tiek pārskaitīti ienākumi. Tā klientu pazīst no līdzšinējās sadarbības, izveidojusies zināma sadarbības vēsture, lai rastu izdevīgāko piedāvājumu. Ar nekustamo īpašumu saistīti kredītņēmēji ar lielāku pieredzi ievērojuši, ka ir bankas, kas piedāvā zemākas procentu likmes, taču tām ir bargāki nosacījumi klienta izvēlē. Tās īsti nevēlas izsniegt pirmo kredītu, bet ir ar mieru pārkreditēt citā bankā saņemtu aizņēmumu, kas vairākus gadus ticis sekmīgi maksāts. Kreditētājs, lai izsargātos no šaubīgajiem, ir gatavs pārvilināt pie sevis uzticamos klientus, piedāvājot izdevīgākas procentu likmes.
Kā līdzīgas vērtējamas arī banku prasības pret klientiem. Tām interesē kredītņēmēja ienākumi, ko apliecinātu izziņa no darbavietas. Svarīgas ir klienta ilgtermiņa saistību kārtošanas iespējas. Tās pamatot ar izziņu nav iespējams. Lielāka darījuma gadījumā kreditētājs par klientu, tā līdzšinējo kredītpraksi cenšas ievākt plašāku informāciju. Dažas bankas grib zināt, kādiem mērķiem nekustamais īpašums tiek pirkts. Ja miteklis domāts paša dzīvošanai, tiek solīts izdevīgāks darījums.
Bankas atzīst, ka konkurence ir saasinājusies, piedāvājuma reklāmas kļūst agresīvākas. Šādos apstākļos bīstami, ka vieni patiešām var konkurēt ar produkta piedāvājuma cenu, savukārt citi cīņā var mesties ar metodēm, kas vājinātu kreditēšanas standartus. LB pieļauj, ka, mājokļu kreditēšanai attīstoties tikpat agresīvi, var izraisīties krīze. Šajā gadījumā pirmajiem problēmas radīsies kredītņēmējiem. Līdz ar to viņiem vajadzētu izvērtēt savas iespējas, jo lielākā daļa kredītu izsniegta ar mainīgo procentu likmi.
Bankas, norādīdamas, ka par nākotni neko precīzi nav iespējams zināt, tomēr domā, ka finanšu sektorā nekāda briesmīga krīze nevarētu notikt. Zināmas izmaiņas varētu skart atsevišķus nekustamā īpašuma sektorus.
* Hipotekāro kredītu procentu likme, kas klientam būs jāmaksā, ir starpbanku noteiktā RIGIBOR vai EURIBOR likme. Visām bankām tā ir vienāda un ik pa laikam mainās.
***
Uzziņai
Hipotekārais kredīts ir aizdevums, kas tiek izsniegts nekustamā īpašuma (zemes, ēku, dzīvokļu) iegādei, remontam, celtniecībai vai kredīta pārņemšanai no citas bankas. Kā kredīta nodrošinājums kalpo nekustamais īpašums. Hipotēka jeb ķīlu zīme jāreģistrē uz bankas vārda. Tādējādi līdz kredīta atdošanai īpašnieks bez bankas piekrišanas ar ieķīlāto īpašumu nevar veikt nekādus darījumus, proti, pārdot, dāvināt, ieķīlāt.
Hipotekārais kredīts var sasniegt līdz pat 100 procentiem no ieķīlājamā nekustamā īpašuma vērtības. Pārsvarā aizdevumus izsniedz 80 – 90 procentu apmērā.
Kredīti var tikt izsniegti uz ilgu laiku – līdz pat 40 gadiem. Tos izsniedz vidēji uz 10 – 25 gadiem. Jo garāks kredīta termiņš, jo lielāka summa jāsamaksā procentos. Tāpēc kredītu nav izdevīgi ņemt uz laiku virs desmit gadiem. Minimālais izsniedzamo kredītu termiņš parasti ir trīs līdz pieci gadi. Kredītu var saņemt, ja ikmēneša kredīta maksājumi nepārsniedz 30 – 40 procentu no klienta ģimenes kopējiem ienākumiem.
Kredītņēmējs var izvēlēties nenoteikto jeb mainīgo procentu likmi, kas atkarīga no starpbanku kredītu procentu likmju indeksa, un noteiktu jeb nemainīgu likmi. Pēdējo pārskata, mainoties bāzes likmei. Mainīgā likme (vismaz kredīta ņemšanas brīdī) būs zemāka, jo klients uzņemas risku par iespējamām izmaiņām kredītresursu tirgū.
Parasti piedāvā divus maksājumu grafikus – annuitāro un lineāro. Saskaņā ar pirmo bankai katru mēnesi jāatmaksā vienāda summa. Tādējādi sākumā atmaksājamā pamatsummas daļa ir salīdzinoši neliela un pakāpeniski aug. Savukārt procentu maksājumi sākotnēji ir lieli un pakāpeniski sarūk. Pēc lineārā grafika katru mēnesi tiek maksāti vienādi pamatsummas maksājumi, bet procenti tiek aprēķināti no neatmaksātā aizdevuma atlikuma. Maksājumu summa sākumā ir lielāka, bet vēlāk pakāpeniski sarūk.
Kas jāpatur prātā, ņemot kredītu
Lai gan bankas aicina uz kredītu neskatīties kā uz parādu, bet kā uz investīciju, ka vienmēr ir iespēja īpašumu pārdot, norēķināties ar banku un izvēlēties maksātspējai atbilstošu mitekli, tomēr pirms kredīta ņemšanas svarīgi vēsu prātu paskatīties uz turpmāko posmu. Ieceres var neīstenoties pēc sākotnējā optimistiskā scenārija.
Bankām ir liela pieredze nekustamo īpašumu jomā, tās pārzina reālo tirgus vērtību. Tāpēc gadījumos, kad klients ir gatavs iegādāties īpašumu par nesamērīgu cenu vai tas slēpj kādus citus riskus, nebūtu jāignorē kreditētāja domas par izvēlēto objektu.
Klientam nelabvēlīgi var mainīties kredīta likmes.
Var mainīties kredītņēmēja darba iespējas, samazināties alga.
Var notikt izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū, samazināties īpašuma vērtība.
Nekustamo īpašumu nevajadzētu iegādāties par katru cenu, tikai tāpēc, ka to jau izdarījuši radi, kaimiņi, draugi un paziņas.
