Tiem, kas vēlas celt privātmāju, nopietns šķērslis reizēm izrādās hipotekārā kredīta saņemšanai nepieciešamās ķīlas trūkums. Šādos gadījumos pastāv alternatīva – ņemt būvniecības kredītu.
Tiem, kas vēlas celt privātmāju, nopietns šķērslis reizēm izrādās hipotekārā kredīta saņemšanai nepieciešamās ķīlas trūkums. Šādos gadījumos pastāv alternatīva – ņemt būvniecības kredītu. Latvijas Unibanka ir vienīgā, kas piedāvā no hipotekārā kredīta atdalītu īpašu kredītu būvniecībai. Plašāk par to stāsta Unibankas Jelgavas filiāles darījumu nodrošinājumu speciāliste kredītdarbā Mārīte Piliņa.
Unibankas būvniecības kredīts domāts, lai palīdzētu klientam realizēt sapni par savu māju, finansējot tās celtniecību vai rekonstrukcijas darbus. Par tā nodrošinājumu kalpo apbūves gabals un būvējamā objekta nākotnes vērtība – projektam atbilstošas gatavas mājas cena.
Nav jāmaksā pamatsumma
Būvniecības kredīts tiek piešķirts uz vienu gadu, kura laikā māja jānodod ekspluatācijā. Pēc tam ēkas pilnīgai pabeigšanai un pamatsummas atmaksāšanai tiek noformēts hipotekārais kredīts ar termiņu līdz pat 40 gadiem. Visbiežāk klienti izvēlas atmaksāt aizdevumu desmit vai divdesmit gados. Noformējot hipotēku kredītu, klientam pieejamas kredītprocentu atlaides.
Būtiski, ka būvniecības kredīta laikā nav jādzēš pamatsumma – to klients sāk atmaksāt tikai tad, kad noformēts hipotekārais aizdevums. Tas, ka kredītņēmējam nav īpaši jāvienojas par pamatsummas maksājumu atlikšanu būvniecības laikā, jo tas jau iekļauts kredīta noteikumos, ir būtiski no psiholoģiskā viedokļa. Turklāt klients maksā procentus no faktiski izmantotās, nevis visas piešķirtās būvniecības kredīta summas.
Maksimālais būvniecības kredīta apmērs ir 75 procenti no būvobjekta nākotnes vērtības, un daudzos gadījumos tas var būt līdzvērtīgs plānotajām būvizmaksām.
Aizdevumu var saņemt latos, ASV dolāros vai eiro. Parasti piedāvājam ņemt kredītu valūtā, kurā klientam ir ienākumi. Minimālā summa ir trīs tūkstoši latu vai tās ekvivalents citā valūtā. Procentu likmes ir divējādas. Klients var izvēlēties maksāt mainīgo likmi saskaņā ar trīs mēnešu RIGIBOR vai LIBOR likmes svārstībām vai arī fiksētu likmi, kas ir nemainīga līdz būvniecības kredīta pārformēšanai par hipotēku kredītu vai aizņēmuma darbības izbeigšanās dienai.
Ieteicams, lai klienta ieņēmumi tiktu pārskaitīti uz viņa kontu Unibankā. Savukārt banka klientam piedāvā iespēju bez maksas izmantot automātisko norēķinu, veicot kredīta maksājumus no kredītņēmēja norēķinu vai kartes konta.
Attiecības ar celtniekiem nereglamentē
Par aizdevuma nodrošinājumu kalpo apbūves zemes gabals un būvējamā objekta nākotnes vērtība. Nekustamajam īpašumam jābūt ierakstītam Zemesgrāmatā, un tas nedrīkst būt apgrūtināts ar citu apķīlājumu.
Būvniecības kredīta summa ir atkarīga no klienta ģimenes finansiālā stāvokļa. Ieņēmumiem jābūt pietiekamiem, lai varētu segt gan ikdienas izdevumus, gan veikt kredītmaksājumus. Kredīta apmērs atkarīgs arī no mājas nākotnes vērtības un paredzamās īpašuma likviditātes. Savukārt no klienta ienākumiem, kā arī no klienta līdzdalības īpatsvara un būvdarbu veicēja izvēles atkarīga kredītprocentu likme. Mazāka bāzes procentu likme tiek piemērota, ja klienta ienākumi ir stabili un pierādāmi, par būvdarbu veikšanu tiek slēgts līgums ar būvfirmu, savukārt paša klienta līdzdalība objekta izbūvē ir lielāka. Banka ņem vērā, ka klients jau ir iegādājies zemesgabalu, maksājis par mājas projektu, tā apstiprināšanu un būvatļaujas saņemšanu. Šie izdevumi tiek uzskatīti par klienta līdzdalību, kas vērtējama tāpat kā pirmā iemaksa, pērkot gatavu objektu.
Banka nereglamentē kredītņēmēja un celtnieku attiecības – māju var būvēt licencēta būvfirma vai arī iespējams to darīt saimnieciskā kārtā, proti, klients pats organizē vai veic būvdarbus. Lai gan banka lielākoties naudu piešķir tieši klientam, nevis pārskaita būvdarbu veicējam, kredīta ņēmējs ir ieinteresēts algot ja ne būvfirmu, tad vismaz profesionālu būvdarbu uzraugu, slēgt rakstiskus līgumus ar strādniekiem. Sarunāšana ar “melno brigāžu” celtniekiem ir biežākais būvniecības termiņu kavēšanas iemesls. Savukārt būvniecības kredīta termiņš klientu mudina nekavēties ar būvdarbiem.
Kredīta saņemšanas process
Saņemot aizdevumu, kredīta ņēmējam jārēķinās ar maksājumiem par kredīta izskatīšanu, notāra pakalpojumiem, nekustamā īpašuma novērtēšanu, Zemesgrāmatu nodaļas sniegtajām izziņām, valsts nodevu par hipotēkas nostiprināšanu. Nepieciešama arī materiālo zaudējumu apdrošināšanas polise ar visu būvuzņēmēja risku apdrošināšanas noteikumiem, kas paredz īpašuma nākotnes vērtības un būvdarbu apdrošināšanu.
Būvniecības kredīta pieprasījuma izskatīšanai svarīgi ir ienākumus apliecinoši dokumenti. Ja klienta ienākumu apjoms ir pietiekams kredīta saņemšanas nosacījumu izpildei, nav obligāta laulātā ienākumu apliecinošu dokumentu iesniegšana. Bankai nepieciešami būvobjektu raksturojoši dokumenti (projekts, būvatļauja u.c.), veicamo remontu vai rekonstrukcijas darbu apraksts vai tāme (ja kredīta mērķis ir ieķīlājamā īpašuma rekonstrukcija). Bankai iesniedzami kredīta nodrošinājumu raksturojoši dokumenti: Zemesgrāmatas akts un izraksts no Zemesgrāmatas, kā arī sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja būvējamā objekta paredzamais nākotnes tirgus vērtības novērtējums. Gadījumos, kad klientam ir citu banku neatmaksātie kredīti, iesniedzami šīs saistības apstiprinoši dokumenti. Arī ja klientam ir nenokārtotas saistības vai spēkā esoši galvojumi, nepieciešami saistību summu apstiprinoši dokumenti. Banka var pieprasīt papildu dokumentus, ja tādi nepieciešami aizdevuma pieprasījuma izskatīšanai.
Kredītu parasti apgūst pakāpeniski
Pirms būvniecības kredīta noformēšanas bankas pārstāvis izbrauc uz būvobjektu un iepazīstas ar būvdarbu izpildi dabā, par ko tiek sastādīts un kredīta lietai pievienots apsekošanas protokols. Vēlams, lai klients nodrošinātu būvdarbu uzsākšanu, piemēram, ieliktu mājas pamatus. Ja klienta finansējums nav pietiekams, viņš kā papildu nodrošinājumu var piedāvāt citu nekustamo īpašumu.
Pēc pozitīva lēmuma par būvniecības kredīta piešķiršanu tiek parakstīts nodomu līgums. Tas klientam ir svarīgi, lai noslēgtu izdevīgāku līgumu ar būvfirmu (ja tāds tiek slēgts). Pirms kredīta pilnīgas noformēšanas līgums klientam jāiesniedz bankai, tam jāpievieno finansējuma un darbu izpildes plāns pa būvdarbu posmiem. Bankai vajadzīgi arī nepieciešamo garantiju polišu oriģināli, būvdarbu pieņemšanas akts par jau paveikto darba apjomu. Pēc šo nosacījumu izpildes tiek noformēts būvniecības kredīts.
Kredīts pēc klienta pieprasījuma tiek izsniegts pilnā apmērā vai sadalīts vairākās daļās atbilstoši plānotajiem būvdarbiem, un naudu izsniedz pamazām – pēc katra posma darbu pabeigšanas. Bankas pārstāvis pēc katra posma apmeklē būvobjektu, lai pārliecinātos par līdzekļu izlietojuma atbilstību, un pievieno kredīta lietai apsekošanas protokolu. Klientam par šo novērtējumu nav atsevišķi jāmaksā, jo tas ir bankas interesēs un ļauj gan finansētājam, gan klientam vieglāk kontrolēt naudas plūsmu un celtniecības grafiku.
Kredītu atmaksā vai pārformē
Būvniecības kredīta izmantošanas termiņa beigās klients var daļēji vai pilnīgi to atmaksāt, atlikušo summu pārformējot par hipotēku kredītu. Pēc objekta nodošanas ekspluatācijā klients iesniedz bankai hipotēku kredītam nepieciešamos dokumentus. Jāpiebilst, ka Būvniecības noteikumi reglamentē, ka ēku var nodot ekspluatācijā, ja funkcionē sanitārais mezgls un virtuve, ir viena guļamistaba. Pērējās istabas var būt bez iekšējās apdares, var nebūt izbūvēts otrais stāvs un tamlīdzīgi.
Klientam nav no jauna jāiesniedz dokumenti, kas iesniegti būvniecības kredīta izskatīšanas laikā, tostarp ienākumu apliecinoši dokumenti, ja ienākumu summa nav būtiski mainījusies. Pārformējot kredītu, banka ar klientu slēdz papildu vienošanos pie esošā kredīta līguma. Ja pabeigta būvobjekta novērtējuma summa ir samazinājusies ne vairāk kā par desmit procentiem no objekta nākotnes vērtības novērtējuma, būvniecības kredīts uz hipotēku kredītu tiek pārformēts bez papildu lēmuma.
