Prognozēto kadastrālo vērtību
pieņemšanas gadījumā ir jārēķinās ar pamatīgu mājokļa kopējo izmaksu kāpumu. Tas
būs trieciens arī namīpašniekiem un biznesam, tā akcentē nekustamā īpašuma
kompāniju vadītāji, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA
biedri.
Šā gada jūlijā publiskajai apspriešanai
ir nodots Tieslietu ministrijas un Valsts zemes dienesta izstrādātais nekustamā
īpašuma jauno kadastrālo vērtību projekts, kurš paredz pieaugumu daudzos
nekustamā īpašuma tirgus sektoros, attiecīgi tas nozīmē lielāku nekustamā
īpašuma nodokļa (NĪN) maksājumu. Jaunajām vērtībām jāstājas spēkā no 2022.gada 1.janvāra.
Augs mājokļu
izmaksas
“Projekts tā apstiprināšanas gadījumā nozīmē pamatīgas
nodokļa sistēmas izmaiņas, kuras skars ne tikai biznesu. Tās izjutīs ēku, dzīvokļu īpašnieki, īrnieki.
Ir jārēķinās ar būtisku mājokļu
izmaksu kopējo kāpumu ar visām no tā izrietošajām sekām,” akcentē LANĪDA un SIA
“Latio” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns, jautājot – “vai politiķu mērķis ir
padarīt mājokli dārgāku?” Pašreizējos ekonomiskajos apstākļos bezdarba rādītāji
nav iepriecinoši, turklāt pastāv drauds, ka situācija varētu pasliktināties,
daudzām mājsaimniecībām, tostarp jaunām ģimenēm ar bērniem varētu rasties
sarežģījumi apkalpot visus ar mājokli saistītos maksājumus. “Manuprāt, vispirms
politiķiem būtu jādiskutē un jāievieš mājokļu attīstības politika. Kamēr tādas
nav, nav īstais brīdis sadārdzināt mājokli,” pauž Edgars Šīns.
“Kadastrālās
vērtības jau sen ir viens no politiķu jājamzirdziņiem,” uzsver Viktors Savins,
nekustamā īpašuma fonda “EfTEN Capital” vadītājs Latvijā. Šobrīd valsts ar
vienu roku grib paņemt vairāk naudas no nekustamā īpašuma īpašniekiem, tai pašā
laikā gan sabiedriskās, gan valstiskas organizācijas sūdzas, ka nenotiek
mājokļu attīstība, dzīvojamais fonds strauji noveco. Turklāt Latvija atpaliek
ne tikai mājokļu, bet arī komercobjektu attīstībā no kaimiņvalstīm.
“Tikko
bija ziņa, ka no valsts budžeta ievērojama summa ir paredzēti ekonomiskas mājas
būvniecības projekta izstrādei. Tā ir nesaimnieciska rīcība. Valstij nav
jāprojektē lēti mājokļi, tas ir jādara attīstītājiem, bet valstij ar nodokļiem
tas ir jāveicina. Laikā, kad vajag atbalstu, sevišķi zinot, ka arī pēc diviem
gadiem būs manāmas ārkārtas situācijas sekas, ir vērojami pilnīgi pretēji
procesi,” viņš saka.
Neatbilst realitātei
SIA “Vestabalt” valdes locekle Līga Uzkalne uzsver: “NĪN ir
jābūt sasaistē ar patieso īpašuma tirgus vērtību, taču, redzot prognozētās
kadastrālās vērtības, var apgalvot, ka tās ir divreiz, bet dažos gadījumos pat
trīs reizes augstākas. Šim nodoklim tāpat kā visiem citiem nodokļiem ir jābūt
samaksājamam un attiecīgo nozari sekmējošam faktoram. Diemžēl šajā gadījumā NĪN
nespēs samaksāt ne liela daļa iedzīvotāju, ne uzņēmēju.”
Viņa skaidro: “Jau iepriekš NĪN kā izdevumu pozīcija Rīgā īres namiem un biroju ēkām palielinājās,
tā īpatsvara pieauga neproporcionāli pret īres/nomas ieņēmumiem. Esošā NĪN
politika nestimulē un neatbalsta nekustamā īpašuma nozari, tā ir iemesls, kāpēc
Rīgā ir arī tik daudz pārdošanā izliktu nerenovētu namu, jo pēc šī nodokļa
nomaksas īpašnieki nav spējīgi veikt nepieciešamos uzkrājumus ēku atjaunošanai,
bieži pat segt visus ar īpašuma ekspluatāciju saistītos izdevumus. Rīgā ir
īpašumi, kuru nekustamā īpašuma nodokļa izdevumi veido pat 60% no kopējiem
gada nomas/īres ieņēmumiem.”
Šādam
solim brīdis ir ļoti nepiemērots. Šajā nebūt ne spožajā ekonomiskajā situācijā
ēku īpašniekiem ir grūti ne tikai piesaistīt jaunus īrniekus, nomniekus, bet
arī noturēt esošos, atgādina Edgars Šīns. Arī viņš zina gadījumus, kad
atsevišķu objektu īpašniekiem būs nepieciešami trīs četri mēneši, lai ar
esošajiem ieņēmumiem no īres/nomas maksas segtu plānoto NĪN maksājumu. “Būtu solīdi,
ja valsts par būtiskām izmaiņām brīdinātu savlaicīgi. Tad daudziem būtu bijusi
iespēja ieguldīt citur, nevis nekustamajā īpašumā,” viņš piebilst.
Mūsdienu īpašumu nacionalizācija
Pieeja
“pietuvināt kadastrālo vērtību tirgus vērtībai” nav dzīvotspējīga, uzskata
Viktors Savins, proti, “strauji pieaugot kadastrālai vērtībai daudzkārt
straujāk krīt tirgus vērtība īpašumam. Komercīpašumu rentabilitāte Baltijas
galvaspilsētās svārstās no 5-7%. Vienkārši aprēķināt, ka 1,5% nodoklis ir
25-35% no visas naudas plūsmas. Ekstrēmākos gadījumos nodoklis paredzams līdz
pat 50-60% no visas naudas plūsmas, viņš saka. Tikmēr, piemēram, Igaunijā,
īpašuma nodoklis tiek rēķināts tikai no zemes. “Tā ir korekta pieeja, jo paredz
īpašuma nodokli maksāt attiecīgi no konkrētā rajona zemes vērtības – jo dārgāks
rajons, jo lielāks nodoklis. Šāda pieeja papildus motivē arī attīstīt īpašumus.
Savukārt Latvijā – jo labāks un sakārtotāks īpašums, jo mazāka naudas plūsma,
jo lielāka daļa jāsamaksā īpašuma nodoklī. Piemēram, slavenajam Rīgas graustam
Marijas ielā 5 kadastrālā vērtība prognozēta aptuveni 10 reizes mazāka nekā
līdzīgam, bet sakārtotam īpašumam 300 metrus tālāk. Starp citu, arī šobrīd ir
apmēram tāda pati starpība,” pauž Viktors Savins.
Uzskatāmam
salīdzinājumam viņš vēl piemin “Radisson BLU” ēku Tallinas centrā, kur īpašuma
kadastrālā vērtība, no kuras tiek rēķināts nodoklis, ir 1,9 miljoni eiro,
turklāt tā ir visdārgākā teritorija visā Igaunijā. Turpretim Rīgā aptuveni 10
reizes mazāk vērtai ēkai Blaumaņa ielā kadastra vērtība paredzēta 12 miljoni eiro
(tagad – aptuveni 4 miljoni eiro). Vienkāršojot, Latvijā īpašumu nodoklis
lēšams līdz pat 100 reizēm lielāks nekā tas ir kaimiņvalstīs. Šāda pieeja var
iedragāt jau tā vājo Latvijas tēlu ārvalstu investīciju piesaistei.
Kadastrālās
un tirgus vērtības līknes var salīdzināt ar piedāvājuma, pieprasījuma līknēm –
ja viena strauji iet uz augšu, otra – uz leju. “Vienam no mūsu īpašumiem, par
kuru esam tiesās “plēsušies” tieši par kadastrālajām vērtībām, šobrīd
prognozētā kadastrālā vērtība ir 12 miljoni eiro. Ja raugāmies no naudas
plūsmas, ko rada šis objekts, nodokļa nomaksai novirzīsim 50-75% no visiem
nomas ieņēmumiem pēc jaunās prognozētās vērtības. To jau var pielīdzināt
īpašumu nacionalizācijai. Un līdzīgu gadījumu ir daudz!” stāsta Viktors Savins.
Viņš
arī rosina šādi paraudzīties privātmāju un dzīvokļu virzienā. Piemēram, jaunajā
dzīvokļu projektā Čiekurkrastos Ādažu novadā kadastrālās vērtības pieaugums ir
aptuveni 500%. Tirgus vērtības kritums šī iemesla dēļ varētu būt pat 30-40%.
Ja
mājokļu tirgus vērtība būtiski krīt, bankas var pieprasīt papildus
nodrošinājumu kredītiem, atmaksāt kredītu vai pacelt likmes. Paredzams, ka
daudzas mājsaimniecības nespēs dot papildus nodrošinājumu vai atmaksāt kredītus
pirms termiņa.
Ir
risks nonākt līdzīgā situācijā, kāda bija lielajā dižķibelē, kas aizsākās 2008
gadā. Nekustamo īpašumu vērtību straujš kritums, banku procentu maksājumu
pieaugums, papildus nodokļu maksājumi. Mājsaimniecību bankroti un no tā visas
izrietošās sekas, pieļauj Viktors Savins. “Jaunā nodokļa idejas aizstāvji
skandina – pašvaldības dos atlaides, būs arī citi atbalsta mehānismi, taču
visas šīs metodes ir ļoti apšaubāmas un ar augstu korupcijas risku. Iespējams,
tas arī ir galvenais iemesls virzīt šādu likumprojektu. Pat, ja mēs pieņemam,
ka būs visdāsnākās atlaides, tomēr 500% pieaugums ir milzīgs,” akcentē “EfTEN
Capital” vadītājs.
Par LANĪDA
LANĪDA ir dibināta
1994.gadā. Tā ir patstāvīga, brīvprātīga
sabiedriska organizācija, kura apvieno sertificētus aģentus un aģentu asistentus.
Tās biedru rindās ir Latvijā labi zināmas un tirgū sevi pierādījušas nekustamā
īpašuma kompānijas.
Foto: no arhīva
