Jaunā ES struktūrfondu atbalsta programma daudzdzīvokļu māju renovācijai pieļauj plašākas iespējas projektu realizēšanai, taču svarīgi ir izvērtēt nepieciešamību ēkas renovācijai, kā arī ekonomisko pamatotību. To stāsta SIA «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde» valdes loceklis Juris Vidžis. Viņš arī pozitīvi vērtē PVN piemērošanu mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem, jo tādējādi tiks sakārtota nozare.
– Kā māju apsaimniekošanu ietekmēs PVN 21 procenta likmes piemērošana dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem?
Šim lēmumam ir savi pozitīvie aspekti un arī negatīvie. Māju pārvaldīšanas pakalpojumu aplikšana ar PVN 21 procenta likmi sakārtos šo jomu. Dzīvokļa īpašnieks var būt gan fiziska persona (kurai līdz šā gada 30. jūnijam daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas pakalpojumi netika aplikti ar 21 procenta PVN), gan juridiska persona (kurai daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas pakalpojumi tika aplikti ar 21 procenta PVN jau iepriekš), gan arī pašvaldība. Tātad atkarībā no īpašnieka statusa bija atšķirīga PVN piemērošanas kārtība.
Dzīvokļu īpašniekiem (neatkarīgi no to statusa) ir jāievēro dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jomu regulējošie likumi un noslēgtie pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumi. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums attiecas uz visiem dzīvokļu īpašniekiem, kaut arī, cik zinu, ne visas pašvaldības Latvijā bija sapratušas, ko nozīmē būt dzīvokļa īpašniekam, jo mājas pārvaldniekam ir attiecības ar dzīvokļa īpašnieku, nevis īrnieku, kam pašvaldība ir izīrējusi savu īpašumu. Mājas pārvaldnieks izraksta rēķinu dzīvokļa īpašniekam, nevis īrniekam, savukārt īrnieks maksā nolīgto īres maksu dzīvokļa īpašniekam.
Protams, pašvaldība var noslēgt līgumu ar mājas pārvaldnieku, kurš savukārt izraksta rēķinu īrniekam un īpašnieka vārdā par attiecīgu samaksu veic atsevišķas darbības. Šāda normāla kārtība faktiski tiek ieviesta kopš šā gada 1. jūlija, kad spēkā stājās PVN likuma grozījumi par māju pārvaldīšanas pakalpojumu aplikšanu ar 21 procenta PVN likmi. Faktiski, ja nav rēķina pašvaldībai (kā dzīvokļa īpašniekam), tad arī nav no kā maksāt PVN, turklāt mājas pārvaldniekam faktiski nav svarīgi, vai īrnieks norēķinās ar pašvaldību kā dzīvokļa īpašnieku vai ne, jo adresāts – maksātājs – ir dzīvokļa īpašnieks.
Vērtējot situāciju kopumā, pēc pašreizējiem aprēķiniem, dzīvokļu īpašniekiem maksājums par mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem sadārdzināsies par aptuveni 10–12 procentiem, nevis par 21 procentu, kā nereti publiskajā telpā tiek prognozēts. Šīs izmaiņas likumā un jaunā kārtība, protams, var nepatikt dzīvokļu īpašniekiem, jo īpaši pensionāriem un maznodrošinātajām personām.
– Ir bijušas idejas – dzīvokļu īpašnieki veido mazus pārvaldīšanas uzņēmumus, un viss paliek pa vecam!
Tā var rīkoties, bet tad šim vienam atsevišķam mājas pārvaldniekam gada apgrozījums nedrīkst pārsniegt 50 000 eiro, kas ir slieksnis, lai uzņēmums obligāti reģistrētos kā PVN maksātājs. Šāda risinājuma gadījumā viss paliktu tāpat, kā bijis agrāk. Tikai viens jautājums – vai mazie māju pārvaldnieki var sniegt tikpat kvalitatīvus un lētus pakalpojumus kā lielie? Piemēram, vai mazais pārvaldnieks var atļauties uzturēt būvuzraugus un citus specializētu jomu profesionāļus?
– Vai dzīvokļu īpašnieki nemūk pie citiem pārvaldniekiem?
Jelgavā 93 procenti dzīvokļu īpašnieku ir izvēlējušies par pārvaldnieku SIA «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde», kaut arī ir iespējas izvēlēties citus pārvaldniekus. Diemžēl māju pārvaldīšanas bizness ir ne tikai specifisks, bet arī savā ziņā balstīts uz savstarpēju uzticību un izpratni par to, kas īsti nepieciešams dzīvokļu īpašniekiem. Uzticību nav iespējams iegūt dienas vai mēneša laikā, tas ir gadiem ilgs process. Protams, cilvēki bieži vien vēlas zemākus mājas pārvaldīšanas maksājumus un pakļaujas vilinājumam – solījumiem, ka būs lētāk, taču realitātē tā nav, jo izrādās, ka ne visi pārvaldīšanas pakalpojumi ir ietverti sākotnējā piedāvājumā un par tiem jāmaksā vēl papildus. Minēto iemeslu dēļ SIA «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde» ir izveidojusi dažādas elektroniskās platformas, kurās ir iespējas uzzināt visu, kas saistīts ar pārvaldīšanas uzdevuma izpildi, tai skaitā iespējamiem projektiem, apspriešanu un tā tālāk.
– Kā sokas ar māju siltināšanas projektiem?
Jelgavā ir nosiltinātas – renovētas – 18 daudzdzīvokļu mājas. Iepriekšējais ES struktūrfondu atbalsts vairs nav pieejams, bet jaunajam plānošanas periodam (2014. – 2020. gadam) vēl ir tikai sākuma stadija. Jaunajai programmai ir atvēlēti 166,47 miljoni eiro uz visu Latviju, un tai ir rūpīgāk pārdomāti kritēriji nekā iepriekšējai – ieguldījumiem jāatmaksājas 20 gados. Iepriekš bija nosacījums – ja siltumenerģijas patēriņš tiek samazināts kaut vai par 20 procentiem, tad līdzfinansējums būs. Rezultātā ir redzēti projekti, kuros māja ir «aplikta ar kažoku» (siltināta) un viss, bet siltināšana bez ventilācijas, siltumapgādes sistēmas un logu nomaiņas nedod to efektu, ko varētu dot. ES struktūrfondu līdzfinansējuma apjoms paredzēts atkarībā no iegūtā gala rezultāta – jo lielāks siltumenerģijas ietaupījums, jo lielāks atbalsts. Pašlaik par šādiem projektiem ir runāts gan ar daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem, gan kredītiestādēm, kuras varētu izsniegt aizdevumu šādam mērķim. Agrāk, ja tika ņemts aizņēmums ar atmaksas termiņu 15 gadu un piecu procentu likmi, tad faktiski viss līdzfinansējums aizgāja kredīta devējam, bet tagad tā vairs nebūs, jo finansēšanas nosacījumi ir mainījušies.
Jāatzīst, ka projektu realizēšanas gaitā nākas sastapties ar vairākām problēmām. Piemēram, ir mājas, kurās tikai daļā dzīvokļu kāds dzīvo, ir mājas visai sliktā tehniskajā stāvoklī, taču objektīvi jānovērtē, vai konkrētajā ģeogrāfiskajā vietā ir lietderīgi ēku renovēt. Vai ir lietderīgi ieguldīt daudzdzīvokļu mājas renovācijā, ja apkaimē nav darbavietu un ir risks, ka tā paliks tukša. Ir taču piemēri ar renovētām skolām, slimnīcām, sporta zālēm, kuras pēc tam tiek slēgtas un stāv daļēji vai pat pilnībā neizmantotas. Kurš būs tas, kas šādu vērtējumu veiks un arī lēmumu pieņems, nav skaidrs.
Ir vēl situācija, kad daļa dzīvokļu īpašnieku kategoriski nevēlas iesaistīties mājas renovācijā. Vieniem iemesls ir zema maksātspēja, turklāt renovācijas izdevumi būs ik mēnesi daudzus gadus, bet ietaupījums būs tikai ziemas mēnešos. Citi neredz jēgu ieguldīt līdzekļus, kurus dzīvokļa pārdošanas gadījumā nav iespējams atgūt. Ir dzīvokļi, kuri pirkti par vienas bankas hipotekāro kredītu, bet mājas renovāciju kreditē cita banka, tādējādi varbūt apgrūtinot kredīta maksājumu. Gadījumā, kad banka pārņēmusi dzīvokli kā ķīlu, tā būtu spiesta maksāt konkurentei par mājas renovāciju. Katram dzīvoklim atkarībā no tā, kādi ieguldījumi ir veikti, būs savs rēķins par renovāciju, jo vienam ir nomainīti logi, citam – ir jauni sildķermeņi.
– Vai būs, kas šos projektus spēj īstenot?
Tā kā būvniecībā šis faktiski ir tukšais gads, celtnieku deficīts var ne tikai sadārdzināt ēkas atjaunošanas projektu izmaksas, bet arī atstāt ietekmi uz darbu kvalitāti. Pašlaik, mainot logus, ir prasība par trīsstiklu paketi (šis nosacījums neapmierina tos, kuri paši ir nomainījuši logus ar divu stiklu paketi), turklāt, logus nomainot nekvalitatīvi, siltuma zudumi tāpat būs lieli un ietaupījums mazāks, nekā varētu būt.
Nepietiek tikai ar siltināšanu un jauniem logiem. Nepieciešams arī uzlabot ventilācijas sistēmu, jo citādi mājoklī uzkrājas liels mitruma daudzums, kas rada neveselīgu mikroklimatu. Ja ventilācijas sistēma projektā nav paredzēta, tad šādai daudzdzīvokļu mājas atjaunošanai ir jāsaka nē. Kvalificēti celtnieki jau gadu gaida jaunos projektus, taču skumji atzīt – liela daļa profesionāļu ir pametuši Latviju un ir šaubas par to, ka viņi varētu atgriezties. Savukārt daļa būvkompāniju, kurām ir pieredze renovācijā, varētu būt beigušas savu darbību. To, kāda situācija būs nākotnē, varēsim secināt tikai 2017. gadā. Tāpat būs jāpadomā, kā nepieļaut situāciju, kad viena būvkompānija piedalās un uzvar vairāku māju atjaunošanas iepirkumos, bet vienlaicīgi spēj īstenot tikai vienu projektu, nevis trīs vai četrus. Vēl jāņem vērā, ka, visticamāk, spēkā būs jaunā iepirkumu likuma normas, kurās priekšroka būs saimnieciski visizdevīgākajam piedāvājumam, kas pasūtītājam būs jānosaka. Jelgavā ceram ar ES struktūrfondu palīdzību renovēt 30 līdz 40 daudzdzīvokļu ēku.
