Darījumos ar nekustamo īpašumu patērētājs neapzinās riskus un tiesiskās sekas, – secināts seminārā par nekustamā īpašuma pārdošanas un hipotekārās kreditēšanas riskiem.
Darījumos ar nekustamo īpašumu patērētājs neapzinās riskus un tiesiskās sekas, – secināts seminārā par nekustamā īpašuma pārdošanas un hipotekārās kreditēšanas riskiem. Notāri, banku speciālisti un Ekonomikas policijas pārstāvji arī atzinuši, ka valstī nepieciešams pilnveidot darījumos iesaistīto pušu tiesību aizsardzības sistēmu.
Ar nekustamā īpašuma darījumiem un to problēmām saistītie speciālisti, pieaicinot ārvalstu ekspertus, kopējā pasākumā pulcējušies, lai aktualizētu patērētāju tiesību aizsardzības jautājumus. Diskusijas atklājušas, ka nedrīkst apmierināties tikai ar vienu semināru, problēmu izvērtēšana jāturpina, lai izstrādātu jaunus priekšlikumus un izveidotu noturīgu darījumu aizsardzības sistēmu.
Palielinoties apjomiem, vairojas problēmas
Apkopotie dati liecina, ka darījumu skaits un kreditēšanas apmērs šā gada pirmajos astoņos mēnešos palielinājies gandrīz par 62 procentiem. Palielinoties darījumu apjomiem, aug arī problēmu īpatsvars,– skaidro Latvijas Zvērinātu notāru padomes sabiedrisko attiecību pārstāves Egle Klekere un Zanda Šadre.
Ar nekustamā īpašuma darījumiem saistītie speciālisti bijuši vienisprātis, ka bieži vien patērētājam pirmajā vietā ir tas, lai pirkšanas un pārdošanas process notiktu pēc iespējas ātrāk. Taču nepārdomāta rīcība, slēdzot darījumus privāti, var novest pat pie īpašuma vai naudas zaudēšanas. Ekonomikas policijas pārvalde pēdējā gada laikā saņēmusi apmēram 500 ziņojumu par krāpnieciskiem nodarījumiem. Savukārt to risināšana ir sarežģīta un ilgstoša. Latvijā tiesu sistēma ir noslogota, un darījuma atcelšana, lai atgūtu zaudēto īpašumu, var vilkties gadiem. Tāpēc eksperti secinājuši, ka pirkšanā un pārdošanā iesaistītajām pusēm sekas, iespējamie riski un izdevīgums jāizvērtē pirms darījuma slēgšanas. Arī to kārtošanā iesaistītajiem speciālistiem klienti par to būtu jābrīdina.
Darījuma konts riska mazināšanai
Komercbanku asociācijas šķīrējtiesas priekšsēdētājs Vadims Beļājevs norāda, ka ir riski, kurus pircējs un pārdevējs neapzinās, un ar banku palīdzību tos nevar novērst. Hipotekārās kreditēšanas jomā pušu intereses bieži vien konkurē. Bankām ir svarīgi, lai izsniegtajiem kredītiem būtu nodrošinājums, taču pārdevējam ir būtiski saņemt naudu.
No darījuma neizdošanās riska klientu aizsargā darījuma konts. Ja pircēju un pārdevēju apkalpo dažādas bankas, starpbanku vienošanās paredz, ka pirkuma summu pircēja banka ieskaita darījuma kontā. Konta lietošanas nosacījumos jānoteic, ka pirkuma summu banka izmaksā automātiski pēc līgumā noteikto Zemesgrāmatas dokumentu saņemšanas. Darījuma kontā ieskaitītā nauda atrodas tā sauktajā “neitrālajā zonā” – pa vidu starp pircēju un pārdevēju – un tiek pārskaitīta tikai pēc visu nosacījumu izpildes. Pārdevējām noteikti jāraugās, lai nosacījumos ir paredzēta viņam pienākošās naudas savlaicīga pārskaitīšana. Taču praksē ir gadījies, ka darījuma konts ar iespaidīgu summu pat divus gadus stāv bankā tāpēc vien, ka darījuma puses neizpilda nosacījumus. Dokumenti Zemesgrāmatā iesniegti pēc krietna laika, bet tad var gadīties, ka tajā parādījušās jaunas atzīmes par apgrūtinājumiem vai pat aizliegums īpašumu pārdot. Biežāk tas raksturīgs darījumos ar juridiskām personām piederošiem īpašumiem, piemēram, sakarā ar juridiskās personas maksātnespēju. Ja noslēgtajā līgumā darījuma nosacījumi nav pietiekami atrunāti, pārdevējs var zaudēt īpašumu un nesaņemt naudu, – atzinis jurists un hipotekārās kreditēšanas eksperts Agris Bitāns.
Notariālais akts sargā no krāpniekiem
Rietumos sarežģītos gadījumos, kad īpašumam ir desmitiem apgrūtinājumu, kas jālikvidē pirms īpašumtiesību maiņas, darījuma līdzēji izmanto tā saucamo uzticības kontu, kura turētājs ir notārs. Tas pilda uzticības personas lomu divos līmeņos – starp bankām un darījuma pusēm. Notārs ir kā neitrāls starpnieks, kas nodrošina līguma saistību izpildi noteiktajos termiņos un vienādi izdevīgi visām pusēm. Starptautiskā eksperta statusā pieaicinātais vācu notārs atzinis, ka viņa valstī šāda prakse darbojas jau simts gadu, tāpēc faktiski nav tiesas procesu par līguma normu neievērošanu un krāpšanu nekustamo īpašumu jomā. Vācijā darījumos ar nekustamo īpašumu izmanto notariālo aktu, tādējādi tieši notārs atbild par līguma saistību izskaidrošanu un arī izpildi.
Latvijā notariālā akta formu var izmantot brīvprātīgi – ja to vēlas kāda no darījuma pusēm. Slēdzot darījumu notariālā akta formā, izdevumi nedaudz palielinās, taču mazāk aizsargātais darījuma slēdzējs noteikti ir ieguvējs. Semināra eksperti atzinuši, ka notariālais akts ir kā apdrošināšanas polise, kas novērš potenciālās briesmas. Turklāt pat zaudējuma gadījumā ļauj atgūt visus ieguldījumus, jo zvērinātu notāru atbildība mūsu valstī ir apdrošināta.
Diskusijas dalībnieki nonākuši pie secinājuma, ka apstākļos, kad cilvēkiem jādomā par ģimenes iztiku šodien, viņi nepadomā par savu drošību nākotnē, tāpēc bieži sasteigti un nepārdomāti uzņemas kredītsaistības. Lai gan tieši tas būtu nopietni jāizlemj, rūpīgi jāizsver visi darījuma aspekti. Speciālisti arī prognozējuši pārkreditēšanās vilni, ko dzīves dārdzības kāpuma dēļ radīs cilvēki, kas vairs nespēs segt savus ikmēneša kredītmaksājumus.
