Jelgavā Nekustamā īpašuma mākleru asociācijas izdoti sertifikāti un biroji ir diviem mākleriem – Valentīnai Dunajevai no informācijas biroja «Viktonija» un individuālā uzņēmuma «Jēkabs» īpašniekam Aivaram Kalniņam.
Jelgavā Nekustamā īpašuma mākleru asociācijas (NĪMA) izdoti sertifikāti un biroji ir diviem mākleriem – Valentīnai Dunajevai no informācijas biroja «Viktonija» un individuālā uzņēmuma «Jēkabs» īpašniekam Aivaram Kalniņam.
Sertifikāts
V.Dunajeva māklera darbam pievērsusies jau 1994. gadā. Pēc diviem gadiem darbošanos šajā nozarē uz diviem gadiem pārtraukusi. Tad apmeklējusi asociācijas kursus, nokārtojusi zināšanu pārbaudi un ieguvusi kompetences sertifikātu. Katru gadu tas jāpagarina, bet katru ceturksni asociācija sertifikātu īpašniekus gaida uz semināriem, kuros iepazīstina ar likumdošanas izmaiņām un juridisko jautājumu niansēm. A.Kalniņš, kurš nekustamā īpašuma tirgū darbojas divus gadus, atzīst, ka semināri un kopējas satikšanās nozīmē lietderīgu domu un pieredzes apmaiņu. Problēmu gadījumos ir iespēja izmantot gan kolēģu zināšanas, gan asociācijas palīdzību.
Kaktu mākleri
Taču šajā jomā ir pietiekami daudz cilvēku, kas darbojas paši uz savu roku, iztiekot bez sertifikātiem un kompetences apliecinājumiem. Oficiālas statistikas šajā ziņā gan nav, taču tiek pieļauts, ka profesionālajās asociācijās (NĪMA – individuālajiem mākleriem, LANĪDA – juridiskām personām) reģistrējusies ir tikai desmitā daļa no šajā jomā nodarbinātajiem. Taču, kamēr likumdošanas akti mākleru darbību nereglamentē, arī asociācija nav tiesīga reglamentēt profesionālo kompetenci.
Nereti tā saucamie kaktu mākleri savas darbības sekmēšanai izmanto dažādus ne sevišķi godīgus paņēmienus. Tā, piemēram, uzdodoties par oficiālā māklera klientu, viņi mēdz ievākt ziņas par tā rīcībā esošo datu bāzi. Pēc tam izkrāptā informācija, protams, tiek izmantota kaktu māklera klienta vajadzību apmierināšanai. Ne vienmēr viss beidzas tikpat gludi, cik sācies. Tāpēc A.Kalniņš klienta drošības labad iesaka ar mākleri vēl pirms darījuma norises noslēgt oficiālu līgumu. Tādējādi problēmu gadījumos būs vieglāk noteikt katras puses vainas pakāpi.
Tirgus
Mākleri situāciju nekustamā īpašuma tirgū Jelgavā raksturo kā ne pārāk aktīvu. Katrā ziņā to nevar salīdzināt ar tuvējo Rīgu ne nekustamā īpašuma cenu, ne darījumu apjomu ziņā. Jelgavā pircēji nepievērš īpašu uzmanību arī tādām lietām kā sakārtota apkārtējā vide attiecīgā nama rajonā un tās perspektīvas. Tiesa salīdzinājumā ar laiku, kad pilsētu vairumā pameta Krievijas armijas militārpersonas, – daudz ūdeņu aiztecējis.
Dzīvokļu pieprasījuma virsotnē ir pilsētas centrs un dzelzceļa stacijas apkaime. Iecienītākas, protams, ir vienistabas un divistabu mītnes. To pieprasījums pārsniedz piedāvājumu. Lielākus dzīvokļus izvēlas daudz retāk, tāpēc tiem cenas ir kritušās. Tiesa, kā atzīst V.Dunajeva, ar laiku katrai lietai tomēr atrodas savs pircējs. Pat šķietami bezcerīgos gadījumos, kad dzīvoklī ir acīm redzami būvniecības defekti (šķības sienas u.tml.). Pēdējā laikā Jelgavas dzīvokļus pieprasa arī citu pilsētu iedzīvotāji. Rīdzinieki, kas nonākuši komunālo maksājumu parādos, tos izvēlas lētuma dēļ. Taču netrūkst arī interesentu no citām pilsētām – Daugavpils, Jēkabpils, Gulbenes u.c.
Liels lētu dzīvokļu piedāvājums ir rajona pagastos. Diemžēl pārdošanas izredzes – visai niecīgas. Kaut kādas perspektīvas pārdot ir vietās, līdz kurām kursē pilsētas autobuss (izņemot Ozolniekus). Taču, tā kā laukos daudzstāvu nami vairs netiek centralizēti apkurināti, pircējus atbaida siltuma problēmu risināšana.
Mājas
Arī individuālo māju pircēju vidū vairāk kotējas pilsētas centram piegulošā daļa līdz Rūpniecības, Atmodas un Satiksmes ielām. Daļa iecienījusi Pārlielupes pusi. Iespējams, satiksmes ar Rīgu dēļ. Mazāk izvēlas depo apkaimes namus dzelzceļa tuvumā. Taču viss ir nosacīti. Vispieprasītākās ir nelielas mājas par summu no 5000 līdz 7000 latiem. Pie tām sevišķi cenšas tikt cilvēki, kas agrākos laikos par standartu atzinuši nodrošināšanos ar vienu vai vairākiem dzīvokļiem, vasarnīcu un garāžu. Nu tas tiek pārdots un meklēta māja. Tādas atrast gan ir visai grūti. A.Kalniņš teic, ka mēnesī ne vairāk kā vienu vai divas. Gribētāju ir reižu desmit divdesmit vairāk. Turklāt pircējam jārēķinās, ka mājoklis būs jāremontē, jo pārdod galvenokārt cilvēki, kuri vairs nav spējīgi īpašumu pienācīgi uzturēt.
Labprāt pērk mājas pilsētas tuvumā, kur iespējams apstrādāt kādus trīs hektārus piemājas zemes. Arī pilsētā namam, kur zemes platība pārsniedz standarta 600 kvadrātmetrus, ir jūtami lielāka piekrišana. Tāpat zemās vietas dēļ gandrīz obligāta nepieciešamība mājā ir pilsētas ūdensvads. Bez tā nams kotējas stipri zemāk.
Nepieprasa
Savukārt sešu, astoņu un vairāk istabu, kā arī neekonomiskajām vairākstāvu mājām piedāvājums pārsniedz pieprasījumu. Tikpat kā nereāli šobrīd esot pārdot namīpašumu, kura cena pārsniedz 20 tūkstošus latu. Tas iespējams tikai vairāku gadu gaitā. Mūsu cilvēki pie tā nav pieraduši. Turklāt daudzos gadījumos pārdošana notiek, lai nomaksātu kredītu vai citu parādu.
Nekustamā īpašuma speciālisti, protams, priecātos, ja viņus sameklētu ikvienā darījumā, taču reāli tā nenotiek. Mākleru pakalpojumus katrā ziņā vēlams izmantot cilvēkiem, kas ir aizņemti darbā un kam nav laika variantu meklēšanai un dokumentu kārtošanai. Arī gadījumos, kad ir skaidrs, ka īpašums nav pieprasīts un tā dārdzības dēļ klienti meklējami ārpus rajona vai pat valsts robežām.
Zināma kustība nekustamā īpašuma tirgū vērojama arī zemes pirkšanas jomā. Laukos pieprasījuma dēļ darījumi lielākoties tiek kārtoti, iztiekot bez mākleriem. Taču arī pilsētā parādījusies interese iegādāties zemi apbūvei un biznesa vajadzībām.
Izmaksas
Tirgus īpatnību dēļ Jelgavā ir lētākas arī mākleru izmaksas. A.Kalniņa pakalpojumu griesti ir pieci procenti no darījuma vērtības. V.Dunajeva par darījumu ar privatizētu dzīvokli prasa 50 latu, ar privatizējamu – divreiz vairāk. Par darbu ar citu nekustamo īpašumu komisijas nauda sniedzas līdz pieciem procentiem. Taču ne vienmēr viss iet tik gludi. Gadās, ka klients, iepazinis piedāvātos variantus, kādu izvēlas, bet no māklera pakalpojumiem atsakās. Formalitātes nokārto pats, bet par ieteikto pat paldies nepasaka. Tāpēc mākleri domā par zināmu drošības pasākumu nepieciešamību, lai nenotiktu starpnieku izmantošana.
Reizēm mākleri pametušie klienti pie viņa atgriežas, jo pietrūcis zināšanu un saprašanas darījuma nokārtošanai. Protams, tādās reizēs klients vaino nevis sevi, bet mākleri. Pēdējie klientu untumus raduši pieciest.
A.Kalniņš, zinot, ka ne vienmēr spēs sekmīgi palīdzēt, slēdz divu veidu līgumus. Atsevišķos gadījumos tas paredz māklerim simtprocentīgas tiesības rīkoties ar konkrēto īpašumu. Lielākoties, jo sevišķi, kad objekts nav pieprasīts, tiesības meklēt variantus saglabājas arī pārdevējam vai pircējam.
Pircēji, pēc mākleru domām, labprāt izmantotu līzinga, bet jo sevišķi kredīta izmantošanas iespējas. Diemžēl lielākā daļa neatbilst to cilvēku kategorijai, kas bankām spēj apliecināt tiesības saņemt banku palīdzību. V.Dunajeva savulaik dodot firmas garantiju, tādējādi palīdzējusi kādai ģimenei tikt pie apdzīvojamās platības. Bet tas arī viss. A.Kalniņa praksē pie banku palīdzības izdevies tikt pieciem klientiem.
Kartotēka
«Viktonija» lielākoties nodarbojas ar dzīvokļu pirkšanu un pārdošanu. Arī kad klients vēlas mitekli tikai mainīt, V.Dunajeva tomēr kā izdevīgāku iesaka izmantot līdzšinējā mitekļa pārdošanas un jaunā pirkšanas metodi. Atsevišķas iegrāmatotas vai datorā ievadītas datu bāzes firmai nav. Nepieciešamības gadījumā tiek ievietoti sludinājumi vietējā presē. Atšķirībā no Rīgas, kur lieltirāžas «SM- reklamā» viens ziņojums izmaksā tikai 25 santīmus, sludināšanās Jelgavā ir vairākas reizes dārgāka. Līdz ar to ne vienmēr to var atļauties vēlamajā apjomā.
A.Kalniņš darbu bez savas kartotēkas nevar iedomāties. Ievadot datorā jaunā klienta datus, māklera programma automātiski piemeklē atbilstošus datu bāzes variantus. Cits jautājums, vai šī izvēle ir tik liela, cik gribētos. Ja attiecības ar kolēģiem, kas iesaistījušies nekustamā īpašuma jomā, ir normālas, tiek izmantoti viņu rīcībā esošie varianti. Netiek peltas arī sludinājuma iespējas. Taču galvenokārt tie tiek pētīti, lai būtu lietas kursā par tirgus situāciju vienā vai otrā mikrorajonā.
«Jēkaba» īpašnieks domā, ka datorprogramma nepieciešama ikvienam māklerim, tanī skaitā arī Domes nodaļā, kas nodarbojas ar pašvaldības dzīvojamā fonda jautājumiem. Sava kartotēka un birojs, kā uzskata A.Kalniņš, māklerim ir obligāti, jo nedrīkst ignorēt klientu izvēles tiesības.
Domājot par nākotni, mākleri aktualizē juridiskus jautājumus. Nekustamo īpašumu tirgum vēršoties plašumā, aktuālākas kļūs arī ar darījumu juridisko pusi saistītas problēmas. Jau šobrīd, kad dzīvokli privatizē trešā persona vai tiek pārdots īpašumā iegādāts dzīvoklis, jābūt uzmanīgam, lai nerastos problēmas ne māklerim, ne klientam. Risku sagādā arī dzīvokļu īrnieku lielie parādi. Lai gan racionālākais būtu paredzēt šādus gadījumus oficiālos normatīvos, darījumos jāpaļaujas uz parādnieka godavārdu. Ar laiku normatīvie dokumenti tiks izstrādāti, taču pagaidām māklerim jārīkojas uzmanīgi, un viņam nepieciešams vispusīgi pārzināt juridiskos jautājumus. Turpmāk tam domāts pievērst lielāku vērību.
