Kā notiek aktīvu novērtēšana: metodes, process un juridiskās prasības

Lai saprastu, kā Latvijā tiek veikta aktīvu novērtēšana, ir jāpārzina vietējie standarti, sertificētie speciālisti un konkrētās metodes, kas atzītas saskaņā ar Latvijas likumdošanu. Neatkarīgi no tā, vai jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma novērtējums hipotekārā kredīta pieteikumam, uzņēmuma novērtējumam apvienošanās nolūkā vai iekārtu pārvērtēšanai finanšu pārskatu sagatavošanai, šis process notiek saskaņā ar strukturētām pamatnostādnēm, kas izstrādātas, lai nodrošinātu uzticamus un pamatotus rezultātus.

Tomēr daudzi nekustamā īpašuma īpašnieki un uzņēmēji ar novērtēšanu saskaras pirmo reizi tikai tad, kad to pieprasa banka, tiesa vai nodokļu iestāde. Ja iepriekš nav zināms, ko šis process ietver, kam ir likumīgas pilnvaras to veikt un kāda metodika attiecas uz konkrēto aktīvu veidu, vērtēšanas pasūtīšana var šķist nevajadzīgi sarežģīta.

Turpmākajās sadaļās ir aplūkoti visi novērtēšanas procesa posmi, sākot no trim galvenajām vērtēšanas metodēm un sertificētiem vērtētājiem piemērojamajām likumīgajām prasībām līdz praktiskām detaļām, piemēram, paredzamajām izmaksām un tam, kā Latvijas standarti atbilst starptautiskajām sistēmām, piemēram, IVS un RICS Sarkanai grāmatai.

Kas ir aktīvu novērtēšana un kad tā ir nepieciešama?

Aktīvu novērtēšana ir aktīva monetārās vērtības profesionāla noteikšana konkrētā datumā, ko veic sertificēts speciālists, izmantojot standartizētu metodiku. Atkarībā no mērķa tiek izmantoti trīs galvenie vērtības veidi: tirgus vērtība atspoguļo visvairāk iespējamo cenu, ko var sasniegt atklātajā tirgū, patiesā vērtība tiek izmantota finanšu pārskatu sagatavošanai saskaņā ar grāmatvedības standartiem, savukārt likvidācijas vērtība aprēķina ieņēmumus piespiedu pārdošanas gadījumā.

Latvijas likumi nosaka, ka novērtēšana ir obligāta vairākās situācijās. Pašu kapitāla palielināšana ar bezskaidras naudas iemaksām caur Uzņēmumu reģistru prasa formālu novērtējumu, tāpat kā hipotekāro kredītu izsniegšanas procesi, tiesas procesi, mantojuma strīdi un uzņēmumu reorganizācijas.

Papildus juridiskajām saistībām tiek stingri ieteikta periodiska pārvērtēšana finanšu pārskatiem, pirmspārdošanas padziļināta pārbaude un apdrošināšanas seguma novērtēšana. Tas nodrošina, ka pārskatos norādītie skaitļi atbilst faktiskajiem tirgus apstākļiem.

Uzņēmumu reģistrs nosaka skaidras robežvērtības ieguldījumiem, kas nav skaidrā naudā: dibinātāji var paši novērtēt aktīvus, kuru vērtība ir mazāka par 5700 EUR, bet ieguldījumiem, kas pārsniedz 14 000 EUR, ir nepieciešama sertificēta vērtētāja iesaistīšanās.

Aktīvu veidi, ko Latvijā var vērtēt

Formāli var novērtēt praktiski jebkuru aktīvu, kam ir ekonomiska vērtība, sākot no materiālajiem aktīviem, piemēram, nekustamā īpašuma un iekārtām, līdz nemateriālajiem aktīviem, piemēram, patentiem un zīmola vērtībai.

Nekustamais īpašums, zeme un lauksaimniecības īpašums

Dzīvokļiem, komercēkām, rūpniecības telpām un jaukta lietojuma nekustamajiem īpašumiem ir nepieciešams veikt formālu novērtējumu saskaņā ar Latvijas nekustamā īpašuma novērtēšanas standartu LVS-401:2013. Šis valsts regulējums nodrošina vienotu metodiku visiem nekustamā īpašuma veidiem.

Lauksaimniecības zeme un meža zeme tiek novērtētas atsevišķi, ņemot vērā atšķirīgo tirgus dinamiku. Saskaņā ar nozares datiem, ko sniedz tādas firmas kā Latio, meža aktīvu cenas Latvijā pēdējos gados ir ievērojami pieaugušas par 15–30%, tādēļ periodiska pārvērtēšana ir īpaši svarīga zemes īpašniekiem.

Pircēji var aprēķināt savu kredītspēju, izmantojot hipotekārā kredīta kalkulatoru, pirms pasūtīt sertificētu novērtētāju.

Uzņēmums, akcijas un nemateriālie aktīvi

Uzņēmuma novērtēšana aptver visu uzņēmumu vai konkrētas īpašumdaļas, tostarp atsevišķas akciju paketes. Diapazons attiecas arī uz nemateriālajiem aktīviem: intelektuālo īpašumu, piemēram, patentiem un preču zīmēm, zīmola vērtību, nemateriālo vērtību un patentētu programmatūru.

Nemateriālo aktīvu novērtēšana kļūst īpaši svarīga uzņēmumu apvienošanās vai pārņemšanas darījumu, kā arī uzņēmumu pārstrukturēšanas laikā, jo šie aktīvi bieži veido nozīmīgu daļu no kopējās uzņēmuma vērtības. Tomēr tikai nedaudzi Latvijas novērtēšanas pakalpojumu sniedzēji pievēršas nemateriālajiem aktīviem pietiekami padziļināti, tādējādi atstājot uzņēmumu īpašniekus bez skaidrām vadlīnijām par to, kā tiek novērtēta zīmola vērtība vai programmatūras portfeļi.

Pamatlīdzekļi, mašīnas un iekārtas

Ražošanas iekārtas, transportlīdzekļi, specializētie instrumenti un biroja infrastruktūra ir piemēroti formālai novērtēšanai. Nolietojums grāmatvedības vajadzībām tiek aprēķināts saskaņā ar fiksētiem grafikiem, tāpēc grāmatvedības vērtība bieži atšķiras no faktiskās tirgus vērtības, dažkārt pat ievērojami.

Periodiska pārvērtēšana novērš šo atšķirību, veidojot bilances, kas atspoguļo reālos ekonomiskos apstākļus. Precīzi aktīvu rādītāji arī stiprina pašu kapitālu, kas uzlabo uzņēmuma kredītspēju, vienojoties par kredīta nosacījumiem ar aizdevējiem.

Galvenās aktīvu novērtēšanas metodes, ko izmanto Latvijā

Standartā LVS-401:2013 un starptautiskajās pamatvadlīnijās, piemēram, IVS un RICS Sarkanajā grāmatā, ir atzītas trīs galvenās pieejas.

Tirgus pieeja (salīdzināmie darījumi)

Šī metode salīdzina vērtējamo aktīvu ar neseniem darījumiem ar līdzīgiem aktīviem tajā pašā vai salīdzināmā tirgū, pēc tam veicot korekcijas atbilstoši atšķirībām lielumā, stāvoklī un atrašanās vietā. Tā ir visbiežāk izmantotā pieeja dzīvojamajam nekustamajam īpašumam un zemes gabaliem Latvijā, jo darījumu dati ir publiski pieejami Zemesgrāmatā. Uzticamība samazinās, ja ir maz salīdzināmu darījumu, piemēram, unikālu komerciālo nekustamo īpašumu vai nišas rūpniecības iekārtu gadījumā.

Ienākumu pieeja (diskontētā naudas plūsma)

Šī metode aprēķina aktīva gaidāmās nākotnes ienākumu plūsmas pašreizējo vērtību. Tā ir ieteicamā pieeja nomas īpašumiem, strādājošiem uzņēmumiem un ieguldījumu aktīviem, kuru naudas plūsmas var pamatoti prognozēt.

Šis modelis balstās uz pieņēmumiem par diskonta likmēm un izaugsmes prognozēm, tāpēc sertificēta vērtētāja pieredze Latvijas tirgus apstākļos ir īpaši nozīmīga, lai iegūtu ticamus rezultātus.

Aktīvu pieeja (tīrā aktīvu vērtība)

Šī metode nosaka vērtību, sasummējot visus materiālos un nemateriālos aktīvus un pēc tam atņemot kopējās saistības. To parasti piemēro kontrolakciju sabiedrībām, uzņēmumiem ar lielu aktīvu daļu vai uzņēmumiem, kas atrodas likvidācijas procesā, kur uzkrātie aktīvi ir svarīgāki nekā nākotnes peļņas potenciāls.

Sertificēti vērtētāji izvēlas vispiemērotāko metodi vai metožu kombināciju, ņemot vērā aktīvu veidu, datu pieejamību un konkrēto vērtēšanas mērķi.

Kā noris aktīvu novērtēšanas process

Process sastāv no pieciem secīgiem posmiem, no kuriem katrs balstās uz iepriekšējo:

1. Sākotnējais pieprasījums un vienošanās par darba apjomu ar sertificētu vērtētāju, nosakot aktīva veidu, novērtēšanas mērķi un piemērojamos standartus.
2. Dokumentu vākšana, tostarp īpašumtiesību apliecības, finanšu pārskati, tehniskie plāni un nomas līgumi.
3. Fiziskā aktīva apsekošana uz vietas.
4. Tirgus datu analīze un izvēlētās vērtēšanas metodes vai metožu kombinācijas piemērošana.
5. Sertificēta vērtēšanas ziņojuma sagatavošana un iesniegšana.

Saskaņā ar LVS-401:2013 nekustamā īpašuma vērtēšanai ir obligāta apsekošana uz vietas. Uzņēmuma vai finanšu aktīvu vērtēšanai fizisko apmeklējumu aizstāj rūpīga dokumentu pārskatīšana, jo vērtība tiek aprēķināta, balstoties uz finanšu datiem, nevis fizisko stāvokli.

Termiņi ievērojami atšķiras. Vienkāršai dzīvojamā nekustamā īpašuma novērtēšanai parasti nepieciešamas dažas darba dienas, savukārt sarežģītai komerciālā vai uzņēmuma novērtēšanai var būt nepieciešamas divas līdz četras nedēļas atkarībā no datu pieejamības.

Galīgajā ziņojumā jāiekļauj vērtētāja sertifikācijas numurs, izmantotā metodika, galvenie pieņēmumi un aprēķinātā vērtība. Bez šiem elementiem ziņojumam trūkst juridiskas spēka, lai to iesniegtu Uzņēmumu reģistram vai finanšu iestādēm.

Kas var veikt aktīvu novērtēšanu Latvijā

Latvijā aktīvu novērtēšanu drīkst veikt tikai sertificēts vērtētājs, kas reģistrēts Uzņēmumu reģistra oficiālajā nekustamā īpašuma vērtētāju sarakstā. Uzņēmumu un kapitāla iemaksu novērtēšanu atkarībā no konkrētās situācijas un likumīgajām prasībām var būt tiesīgi veikt arī zvērināti revidenti.

Latvijas likumi skaidri izslēdz noteiktas personas: aktīvu īpašnieka radiniekus, pašus uzņēmuma dibinātājus (ja uzņēmuma vērtība pārsniedz 5700 EUR slieksni) un ikvienu, kam ir tieša finansiāla ieinteresētība novērtējuma rezultātā. Šie ierobežojumi nodrošina objektivitāti, kas ir uzticama novērtējuma ziņojuma pamatā.

Daudziem sertificētiem vērtētājiem ir arī starptautiskas apliecības, tostarp RICS biedra statuss un TEGoVA atzītās kvalifikācijas. Šī dubultā atzīšana ir svarīga pārrobežu darījumos, kur ārvalstu bankas un investori sagaida atbilstību starptautiskajiem standartiem.

Pirms vērtētāja piesaistīšanas pārbaudiet viņa aktīvo sertifikāciju Uzņēmumu reģistrā, pārliecinieties par pieredzi ar jūsu konkrēto aktīvu veidu un pieprasiet atsauksmes no iepriekšējiem klientiem.

Cik maksā aktīvu novērtēšana Latvijā?

Cenas ievērojami atšķiras atkarībā no aktīvu veida, novērtēšanas sarežģītības, atrašanās vietas un vērtētāja pieredzes. Parastas dzīvokļu novērtēšanas parasti ir visvienkāršākās, jo tajās izmanto viegli pieejamus salīdzināmos pārdošanas datus. Uzņēmumu, nemateriālo aktīvu vai specializētu rūpniecisko iekārtu novērtēšanai nepieciešams ievērojami vairāk laika un zināšanu, tāpēc to cenas tiek noteiktas individuāli un izmaksas ir ievērojami augstākas.

Lai iegūtu godīgu salīdzinājumu, ieteicams pieprasīt cenu piedāvājumus vismaz no diviem vai trim sertificētiem vērtētājiem, kas reģistrēti Uzņēmumu reģistrā. Lūdziet katram vērtētājam precizēt, kas ir iekļauts cenā, jo īpaši, vai cenā ir iekļauta inspekcija uz vietas un sertificēts ziņojums.

Kā Latvijas vērtēšanas standarti atšķiras no starptautiskajiem standartiem?

LVS-401:2013 ir galvenais valsts nekustamā īpašuma vērtēšanas standarts, kas kopumā atbilst Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem (IVS). Pārrobežu darījumos vai ziņojumos starptautiskām ieinteresētajām personām vērtētāji bieži vien papildus Latvijas prasībām piemēro IVS vai RICS Sarkanās grāmatas metodiku.

Šī dubultā atbilstība nodrošina Latvijas vērtēšanas ziņojumu uzticamību ārvalstu banku, investoru un regulatīvo iestāžu acīs. Uzņēmumi, kas veic starptautiskus uzņēmumu apvienošanas un pārņemšanas darījumus vai piesaista ārvalstu kapitālu, var paļauties uz vietējā līmenī sagatavotiem ziņojumiem bez nepieciešamības pasūtīt atsevišķu starptautisku novērtējumu.

Cik bieži jāpārvērtē pamatlīdzekļi?

Latvijā nav noteiktas stingras prasības par ikgadēju pārvērtēšanu. Pārvērtēšana ir ieteicama gadījumos, kad tirgus apstākļi būtiski mainās, pēc lieliem kapitālieguldījumiem vai ja grāmatvedības vērtība ievērojami atšķiras no pašreizējās tirgus situācijas.

Uzņēmumiem, kas gatavojas pieteikties finansējumam vai veikt uzņēmumu apvienošanas un pārņemšanas darījumus, vislielāko labumu sniedz aktuāli novērtējumi bilancē. Precīzi aktīvu rādītāji stiprina pašu kapitālu un uzlabo kredītspēju kreditoru acīs. Nozarēs, kur aktīvu cenas strauji svārstās, piemēram, mežsaimniecībā vai komerciālajā nekustamajā īpašumā, novērtējuma pārskatīšana ik pēc diviem vai trim gadiem ir praktisks standarts, ko izmanto daudzi Latvijas uzņēmumi.

Neatkarīgi no tā, vai jums nepieciešams nekustamā īpašuma novērtējums hipotekārajam kredītam, uzņēmuma restrukturizācijai vai portfeļa pārskatīšanai, sadarbība ar sertificētu vērtētāju nodrošina, ka jūsu lēmumi balstās uz uzticamiem, likumīgiem datiem. Izpratne par to, kā notiek šis process, ļauj jums labāk plānot finansējumu, apspriest nosacījumus un virzīties uz priekšu ar pārliecību.

Uzmanību! Šis ir finanšu pakalpojums. Pirms līguma noslēgšanas, lūdzu, iepazīstieties ar finanšu pakalpojuma noteikumiem un nosacījumiem vai konsultējieties ar speciālistu.