Nekustamo īpašumu speciālisti atzīst, ka pagrīdes mākleru īpatsvars Jelgavā pārsniedz sertificēto speciālistu skaitu.
Nekustamo īpašumu speciālisti atzīst, ka pagrīdes mākleru īpatsvars Jelgavā pārsniedz sertificēto speciālistu skaitu. Iedzīvotājiem, lai nenonāktu apkrāptā lomā, pirms darījuma ieteicams pārliecināties par speciālista profesionalitāti, sertifikāta esamību, ar radu un paziņu starpniecību izvēlēties jau pārbaudītu mākleru.
Nekustamā īpašuma speciālisti atzīst, ka ne visi pagrīdes mākleri metami pār vienu kārti, ir arī tādi, kuru mērķis nav apkrāpt klientus. Tikpat labi var iekrist, izmantojot atzītu firmu pakalpojumus, ja mākleris nav godīgs. Šajā reizē “Ziņās” vairāk par tendencēm Jelgavas dzīvokļu tirgū.
Pagrīdes mākleru vilinājumi
Viens no pagrīdes mākleru vilinājumiem ir neprivatizētie dzīvokļi, kā arī dzīvokļi ar parādiem. Kā norāda “Latio” sabiedrisko attiecību un mārketinga vadītāja Kristīne Ciemīte, pilsētā joprojām gandrīz 15 procenti pašvaldības sērijveida dzīvokļu nav privatizēti. Pēc Mājokļu aģentūras datiem, vēl nav privatizēti desmit procenti valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda. Tāda situācija lielā mērā radusies tādēļ, ka savulaik daļa dzīvokļu īrnieku savus sertifikātus nav izmantojuši privatizācijai, bet pārdevuši. Tagad, kad sertifikātu cenas krietni augušas, viņi vairs nespēj tos iegādāties. Turklāt liela daļa šo īrnieku uzkrājuši komunālo maksājumu parādus, nereti pret viņiem ierosināta tiesvedība par parādu piedziņu vai pat izlikšanu no mitekļa. Šādu situāciju arī cenšas izmantot tā sauktie “melnie” mākleri.
Jāpiebilst, ka iesniegt dokumentus dzīvokļa privatizācijai par sertifikātiem var tikai līdz šā gada 1. oktobrim. Bet neprivatizēto dzīvokļu iemītniekiem jāņem vērā, ka viņu mitekļi maksā par 10 – 15 procentiem mazāk nekā privatizētie dzīvokļi.
Aivars Kalniņš no nekustamo īpašumu biroja “Jēkabs” norāda, ka iemītniekiem nebūtu jāpieļauj situācija, kad ūdens jau smeļas mutē, bet problēma jācenšas risināt savlaicīgi. Dzīvē gan tā ne vienmēr notiek. Taču, nonākot līdz tiesvedībai, būtu jāsaglabā vēss prāts, jāmeklē kompetents padoms, kā izdevīgāk problēmu atrisināt, jo arī neprivatizētus dzīvokļus nav problēmu realizēt. “Bet, ja nav prāta atnākt pakonsultēties, ko nereti veicam bez maksas, jāvaino pašam sevi,” saka A.Kalniņš.
Ir informācijas noplūde
Problēmu situācijās pie profesionāliem īpašuma ekspertiem bez liekas kavēšanās iesaka vērsties arī “Latio” Jelgavas nodaļas tirdzniecības speciālisti Viktors Svirkovskis un Jurijs Dunajevs. Citādi situāciju savā labā centīsies izmantot “melnie” mākleri, kuru īpatsvars Jelgavā ir pietiekami liels. Eksperti norāda, ka šiem darboņiem parasti ir labas attiecības ar valsts ierēdņiem, no kuriem tiek iegūta informācija par ierosinātajām tiesas sēdēm, par parādu lielumu.
Citi savukārt apšauba informācijas ieguvi no ierēdņiem un uzskata, ka pagrīdes mākleri ziņas varētu iegūt no māju apsaimniekotājiem. Arī no māju vecākajiem, kuru rīcībā ir dati par komunālo maksājumu parādiem, jo nereti kaimiņi uz parādniekiem skatās ar “baltu aci” un palīdz “nolīdzināt ar zemi”.
Šajā gadījumā satrauc ne jau ļaunprātīgie nemaksātāji vai dzērāji, bet iedzīvotāji, kas stūrī iedzīti dažādu objektīvu apstākļu (veselības problēmas, avārijas, darba zaudēšana) dēļ. Tieši šie cilvēki ir vieglāk ietekmējami un nodrošina pagrīdes darboņiem lielākas “nozvejas” iespējas. Nekaunīgie nemaksātāji vairāk māk par sevi pastāvēt.
A.Kalniņš atzīst, ka Jelgavā nedarbojas tik rafinētas shēmas kā Rīgā, kur uz vienu roku ar pagrīdes darboņiem ir arī apsaimniekotāju pārstāvji, kad līdz ar “melnā” māklera piedāvājumu sāk pienākt draudi no apsaimniekotāja par sekām, kas sagaidāmas parādu dēļ. Taču zināmas shēmas iezīmējas arī Jelgavā.
Galvenais – tikt dzīvoklī
Gandrīz 99 procentos gadījumu pie pagrīdes darboņiem pieder “labdari”, kas namu kāpņu telpās un pie ieejām izlīmējuši lapiņas ar piedāvājumiem iegādāties dzīvokli attiecīgajā mājā. Viņiem galvenais tikt konkrētā dzīvoklī un izvērtēt īpašnieku vai īrnieku no psiholoģiskā viedokļa, lai saprastu, vai viņu varēs pakļaut saviem piedāvājumiem, vai arī nav vērts tērēt laiku.
V.Svirkovskis atklāj vienu no scenārijiem, ko izmanto arī kāda no Jelgavas nekustamo īpašumu firmām. Proti, iedzīvotājs, kuram ir dzīvoklis ar parādu, problēmu nomākts, vēršas šādā firmā un izsaka vēlmi sava mājokļa vietā tikt pie mazāka mitekļa, jo citādi ar parādu nastu nespēs tikt galā. Cenās cilvēks neorientējas. Viņam tiek piedāvāts mazāks dzīvoklītis. Patiesībā tas savulaik pārpirkts par ļoti zemu cenu, tajā veikts ātrais zemas kvalitātes remonts, lai pēc tam dzīvokli piedāvātu pircējam par krietni augstāku, dažkārt pat divas trīs reizes lielāku, cenu. Cilvēks, protams, saka “jā” un par firmu domā tikai to labāko, jo tā nomaksāja parādus un iedeva vietā dzīvokli. Taču patiesībā pircējs ir apkrāpts. Tiesa, īpašnieks savu īpašumu “uzpircējam” var pārdot vienalga par kādu, arī krietni zemāku, cenu. Tās ir viņa tiesības. Savukārt pie profesionāla starpnieka, kam rūp reputācija, viņš savu dzīvokli būtu pārdevis par tirgus cenu, vietā iegādājies atbilstošu mitekli un, iespējams, vēl zināma naudas summa paliktu pāri. Cilvēkam, kas neorientējas cenās, nevajadzētu būt kūtram, bet censties noskaidrot objektīvās tirgus cenas pie mākleriem, kam rūp reputācija, par kuriem, ievācot ziņas, saņemtas godprātīgas atsauksmes.
Sīkumi, kas bargi maksā
Praksē gan gadās visādi. Dažkārt, noskaidrojis tirgus cenu pie sertificēta māklera, dzīvokļa īpašnieks no pagrīdes darboņa saņem it kā krietni izdevīgāku piedāvājumu, taču beigās paliek zaudētājos, jo nav iedziļinājies dažādos starpniecības līguma nosacījumos, kur figurē visādi “brīnumi”, soda naudas 1000 un vairāk latu apmērā ieskaitot. Arī pie notāriem kārtojot darījumus, atklājas, ka par pakalpojumu darījuma kārtošanā vispārpieņemto piecu procentu vietā tiek iekasēti 20 – 30 un pat 50 procenti no darījuma apmēra. Dažkārt starpniecības procenti tiek iekasēti gan no pārdevēja, gan pircēja.
Protams, mākleri par savu ieguldīto darbu saņem atlīdzību, kas tiek aplikta ar pievienotās vērtības nodokli. Šī atlīdzība ir par darījuma noformēšanu, darījuma drošības kontroli, reklāmas, ceļa izdevumiem, sakariem u.tml. Taču iekasēt atlīdzību no abām darījuma pusēm nav pareizi, jo darījums ir viens. Vēršoties pie godprātīga māklera, neadekvāti atrēķinātie procenti paliktu dzīvokļa pārdevēja rīcībā, jo darījumos ar dzīvokļiem šo atlīdzību parasti maksā pircējs un tā jau ir iekļauta objekta cenā. Savukārt zemes platību, privātmāju un komercobjektu gadījumā atlīdzību māklerim maksā pārdevējs. Taču tikai pārdodot. Praksē gan gadās firmas, kas iekasē naudu par izdevumiem arī tad, ja objektu neizdodas iztirgot.
Protams, katrā darījumā ir savas nianses. Dažas nekustamo īpašumu firmas nodarbojas ar nekustamo īpašumu lētu uzpirkšanu nolūkā veikt tajos remontu, lai pēc tam realizētu tālāk un iegūtu pēc iespējas lielāku peļņu. Citas firmas darījumu veikšanai piesaista kredītdevējus (parasti neprivatizētu dzīvokļu realizācijas gadījumā).
Profesionāļiem savas organizācijas
Jebkurā gadījumā, pirms kādam uzticēt sava mājokļa pārdošanu, nepieciešams pārliecināties par attiecīgā speciālista profesionalitāti un to, vai viņam ir tiesības veikt darījumus ar nekustamo īpašumu. Citādi nav izslēgts arī bēdīgākais notikumu attīstības scenārijs, kad var palikt bez mājokļa.
K.Ciemīte no “Latio” atgādina, ka darījumus ar nekustamajiem īpašumiem veic mākleris, kas pārstāv nekustamo īpašumu firmu, un individuālie mākleri, kas rīkojas savā vārdā. Nekustamo īpašumu vidē māklerus iedala trīs grupās: profesionālie mākleri, kas var savu profesionalitāti apliecināt ar sertifikātu, neprofesionālie, kas uzdodas par mākleriem, un krāpnieki. Pēdējos ne vienmēr iespējams atšifrēt. Tomēr pirms jebkādām darbībām, kas saistītas ar nekustamā īpašuma pārdošanu vai iegādi ar starpnieku palīdzību, jāievēro elementāra piesardzība.
Latvijā profesionālie mākleri neatkarīgi no tā, vai viņi strādā kādā firmā vai individuāli, ir piederīgi kādai no trim profesionālajām organizācijām – Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijai (LANĪDA, www.lanida.lv), Latvijas Nekustamā īpašuma mākleru un aģentu korporācijai (NĪMA, www.nima.lv) vai Latvijas nekustamā īpašuma profesionāļu asociācijai ASPRO (www.aspro.lv). Tajās var vērsties problēmdarījumu gadījumos. Māklera vai uzņēmuma, kurā tas darbojas, piederību šīm organizācijām iespējams pārbaudīt attiecīgajās organizācijās vai to mājas lapās internetā. Par konkrētās firmas vai māklera reputāciju vislabāk spriest no ievāktajām atsauksmēm par līdzšinējiem darījumiem.
Nekustamā īpašuma speciālisti atzīst, ka Jelgavā savus pakalpojumus piedāvā firmas, kurās nav neviena sertificēta māklera un arī firma nav sertificēta. Protams, darījuma iznākums atkarīgs no konkrētā pakalpojuma sniedzēja godaprāta, bet ielaišanās darījumā nozīmē nevajadzīgu sevis pakļaušanu riskam.
Lai gan risks pastāv arī darījumos ar atzītām firmām. Piemēram, kāds mākleris vēlas sākt personīgo biznesu un, veicot pakalpojumus firmas vārdā, ātrā tempā grib uzkrāt kapitālu savas darbības sākšanai. Problēmas izraisa arī mākleru trūkums, un firmas pieņem darbā cilvēkus, kas darbojušies pagrīdes māklera statusā. Pēc diviem trim darījumiem, kas firmas reputācijai nav darījuši godu, tā no “māklera” atbrīvojas, taču faktu par nenotikušu vairs nepadarīt.
Lai celtu cunftes godu, acīmredzot tieši pagrīdes mākleru augošās darbības ietekmē profesionālo mākleru organizācijas pēc vairākiem gadiem ir panākušas kompromisu attiecībās un vienojušās par vienotu māklera standartu izstrādāšanu. Kad tie varētu ieieties praksē, pagaidām pāragri runāt.
