Saeimā izskatīšanai nodots Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrijas izstrādātais likumprojekts par dzīvokļa īpašumu, savukārt dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektu paredzēts izsludināt rudenī.
Saeimā izskatīšanai nodots Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrijas (RAPLM) izstrādātais likumprojekts par dzīvokļa īpašumu, savukārt dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektu paredzēts izsludināt rudenī. Tie precīzāk noteiks dzīvokļu īpašnieku un apsaimniekotāju tiesības, pienākumus un atbildību, taču neatrisinās ikdienišķās problēmas.
Likums par dzīvokļu īpašumu aizvietos pašlaik spēkā esošo, kas pieņemts pirms desmit gadiem. Kā norāda RAPLM Mājokļu politikas departamenta direktors Mārcis Eglītis, situācija šajā laikā ir būtiski mainījusies, tāpēc svarīgi sakārtot dzīvokļu īpašnieku juridiskās attiecības un ieviest lielāku skaidrību par to, kā lemt par daudzdzīvokļu namu pārvaldīšanu. Likumā norādīti ne vien dzīvokļu īpašnieku, bet arī namu apsaimniekotāju, kas tiek saukti par pārvaldniekiem, pienākumi, tiesības un atbildība.
Nebūs vajadzīgs simtprocentu kvorums
Viena no problēmām, kas pašlaik sagādā rūpes, ir lēmumu pieņemšana. Proti, ja mājas iedzīvotāji nolēmuši uzlabot savu namu un šim nolūkam ir ar mieru aizņemties naudu, bet viens dzīvokļa īpašnieks ir pret to, iecere nav realizējama. Tādējādi daudzdzīvokļu mājās ir apgrūtināta to sakārtošana. Likumprojektā paredzēts, ka kopsapulce varēs lemt, ja būs ieradusies vismaz puse dzīvokļu īpašnieku. Lēmumus varēs pieņemt, ja to atbalstīs balsu vairākums. Tas gan neattiecas uz jautājumu par kredīta ņemšanu – šāda ideja jāatbalsta vismaz divām trešdaļām nama dzīvokļu īpašnieku. Savukārt, lai pieņemtu lēmumu par apsaimniekotāja izvēli un maksas lielumu — “par” jābalso vairāk nekā pusei īpašnieku.
Lēmumus varēs pieņemt, arī nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Tad nama pārvaldniekam (apsaimniekotājam) katram īpašniekam būs jānosūta rakstisks lēmuma projekts un nepieciešamie izskaidrojošie materiāli.
Likumprojektā sīkāk reglamentētas dzīvokļa īpašnieka un ģimenes locekļu tiesības un pienākumi. Piemēram, saimnieks ar savu īpašumu varēs rīkoties, kā vēlas, ja vien tas netraucē kaimiņus un par noteiktiem ierobežojumiem nav nobalsots mājas kopsapulcē. Viņa pienākums būs dzīvoklī ielaist nama apsaimniekotāja speciālistus pārbaudīt komunikācijas, konstrukcijas, kas saistītas ar visas mājas uzturēšanu, kā arī veikt to remontu vai ierīkošanu.
Varēs piedzīt zaudējumus
Dzīvokļa īpašniekam jāpiedalās nama pārvaldīšanā. Proti, jāiesaistās lemšanā un jāsedz izdevumi, kas vajadzīgi ēkas normālai uzturēšanai. Par to lielumu un apsaimniekotāja izvēli kopsapulcē lemj mītņu īpašnieki, un lēmumi ir saistoši visiem dzīvokļu saimniekiem. Vienlaikus dzīvokļa īpašniekam likumā būs garantētas tiesības saņemt informāciju par apsaimniekošanas naudas izlietojumu. Savukārt, ja nama apsaimniekotājs ar savu darbību būs sagādājis zaudējumus, iedzīvotāji tos no viņa varēs piedzīt.
Arī gadījumos, kad kāds dzīvokļa īpašnieks būs nodarījis zaudējumus kaimiņiem vai apsaimniekotājam, viņam tos vajadzēs segt. Kā to darīt, var nolemt mājas kopsapulcē. Ja vaininiekam nebūs naudas, varēs vērst piedziņu uz viņa dzīvokļa īpašumu. Piemēram, to pārdot izsolē, īpašnieku un viņa ģimenes locekļus izliekot. Dzīvokļa zaudēšana draud arī tiem, kas mājokli izmantos citiem mērķiem un traucēs kaimiņus, neievēros sanitārās un ugunsdrošības normas, pārējiem iedzīvotājiem radot bīstamus un apgrūtinošus dzīves apstākļus. Piemēram, tirgos alkoholu. Prasību par īpašuma atsavināšanu šādos gadījumos varēs celt ikviens kaimiņš vai nama apsaimniekotājs.
Likumprojektā plašāk iztirzāta arī mājas pārvaldnieka atbildība un pienākumi, tostarp par maksājumu iekasēšanu, ēkas uzturēšanu, kā arī gadījumi, kad viņš drīkst vērsties tiesā pret dzīvokļu īpašniekiem.
Likumprojektā iekļauta arī pilnīgi jauna norma – dzīvokļa jaunā saimnieka pienākums būs atbilstoši kopīpašuma domājamās daļas lielumam veikt maksājumus, kas iekrājušies, pirms viņš šo dzīvokli ieguvis īpašumā. Projektā arī noteikts, kā dzīvokli drīkst pārbūvēt vai arī pārveidot komunikācijas tajā. Ja iecerētā pārbūve neskars un neietekmēs mājas kopīpašuma daļu vai kaimiņu mājokļus, darbus varēs veikt bez saskaņošanas ar pārējiem nama iedzīvotājiem. Pretējā gadījumā būs nepieciešama kaimiņu vai visu pārējo dzīvokļu īpašnieku piekrišana.
Kopsapulce varēs pieņemt arī lēmumu par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, ja nama iedzīvotāji savu mītni gatavotos pārdot. Citādi pārējiem mājas iedzīvotājiem pirmpirkuma tiesību nav.
Ar likumu vien nepietiek
Tādi īsumā ir likumprojektā iekļautie abu pušu pienākumi, tiesības un atbildība. Apsaimniekotājiem būtiski, ka dzīvokļu īpašniekiem jāvienojas par apsaimniekošanas formu un būs atvieglota lēmumu pieņemšanas kārtība. Tiekoties ar deputātiem, Jelgavas Nekustamā īpašuma pārvaldes direktors Juris Vidžis uzsvēra, cik ļoti apsaimniekotājam svarīgi, lai Saeima likumprojektu izvērtētu un pieņemtu pēc iespējas ātrāk, citādi nepieciešamība saskaņot virkni jautājumu, piemēram, veikala izvietošanu mājā, ar visiem dzīvokļu īpašniekiem dažkārt risinājumus novedot līdz absurdam. Arī lemtspējīgas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšana esot neiedomājama – tas izdodoties labi ja desmit procentos māju. Ierasta aina, ka uz sapulci ierodoties tikai piektā daļa īpašnieku, kas būtiski bremzējot māju energoefektivitātes jautājumu risināšanu pilsētā.
Taču ar likumu vien būs par maz, lai mainītu īpašnieku un apsaimniekotāju filosofiju un līdzšinējās piektās daļas vietā interesi par risinājumiem savā mājā izrādītu vismaz puse dzīvokļu īpašnieku. Jo ne jau iedzīvotāji izrādīja iniciatīvu no īrniekiem kļūt par neapskaužamā stāvoklī esošo daudzdzīvokļu māju īpašniekiem. Tāda bija valsts politika.
Pašlaik nopietnāki un plānveidīgāki uzlabojumi norisinās mājās, kur radies savs kodols saimnieciski domājošu īpašnieku, izveidota mājas padome vai līdzīgs veidojums, kas risina sarunas ar pārējiem dzīvokļu īpašniekiem un vairo izpratni par nepieciešamajiem risinājumiem. Kur šāda kodola nav un pastāv formāls mājas vecākais, līdz konstruktīvam risinājumam tālāk par “iekšējo vārīšanos” tikt neizdodas. Ņemot vērā tik dažādo kontingentu un iesīkstējušos uzskatus, bez papildu aktivitātēm iedzīvotāju mobilizēšanā un mudināšanā neiztikt.
Gada sākumā, pārbaudot daudzdzīvokļu namu pagalmus, pašvaldības izpilddirektors Gunārs Kurlovičs atzina, ka tieši NĪP apsaimniekoto namu iedzīvotāji visbiežāk vēršas Domē ar dažādām problēmām. Pārējo apsaimniekotāju pārziņā esošo namu iedzīvotāji un dzīvokļu īpašnieki iemācījušies jautājumus risināt ar savu māju apsaimniekotājiem, tādēļ pašvaldībai jāiejaucas mazāk. Tālab pašvaldība sadarbībā ar NĪP iecerējusi veicināt iedzīvotāju izpratni. Tā kā panākt vienotu viedokli daudzdzīvokļu mājās ir grūti, sadarbībā ar NĪP esot iecerēts atbildīgos izvēlēties katrā mājas ieejā. Domes priekšsēdētājs Andris Rāviņš un izpilddirektora vietnieks Vilis Ļevčenoks, stāstot par braucienu uz Vāciju un koģenerācijas risinājumiem, pirms vēlēšanām solīja, ka kopā ar NĪP sāks iedzīvotāju izglītošanu par māju energoefektivitātes risinājumiem citviet, lai arī Jelgavā beidzot sāktu būtiskus darbus. Taču ieceres vēl nav sākts realizēt.
Būtiska nozīme dzīvokļu īpašnieku ieinteresētības veicināšanā ir arī apsaimniekotāja reputācijai, un iedzīvotāju uzticību tas var iegūt vienīgi ar godprātīgu darbu.
