Privatizācijas sertifikātu derīguma termiņš beigsies šogad. Kopējā situācija valstī dzīvokļu privatizācijā tiek vērtēta pozitīvi – privatizēti 92 procenti dzīvokļu.
Privatizācijas sertifikātu derīguma termiņš beigsies šogad. Kopējā situācija valstī dzīvokļu privatizācijā tiek vērtēta pozitīvi – privatizēti 92 procenti dzīvokļu. Tomēr apmēram 70 procentu dzīvokļu, kas jau ir nonākuši īpašumā, neraksturo situāciju atsevišķās pilsētās: Daugavpilī, Jūrmalā un Rīgā tā ir daudz sliktāka nekā citur (tikai Valmierā lepojas ar skaitli 100%). Daudzās pilsētās dzīvokļu privatizāciju simtprocentīgi pabeigt kavējuši objektīvi iemesli: nesakārtotas zemes īpašuma attiecības, daudzās pilsētās nav ģenerālā plānojuma. Arī Jelgava ir viena no tādām pilsētām, kur nav izstrādāts ģenerālais plānojums, tādēļ privatizācijas procesi aizķeras. Tomēr Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas (CDzMPK) vadība uzskata: ja pilsētā privatizācijai nodots vairāk nekā 90 procentu dzīvokļu, tad šis process faktiski ir pabeigts.
Visgrūtāk klājies Rīgā, jo tur tirgus attiecības, kas objektīvi ienāk māju apsaimniekošanā, jau tagad rada papildu problēmas.
Galvenie šķēršļi
Jelgavā centrālās komisijas vadītāji saskata divus iemeslus, kāpēc ar privatizāciju klājas grūti. Viens ir tas, ka Jelgava no Latvijas Dzelzceļa pārņēma ievērojamu skaitu māju, kas bija absolūti īpašumtiesiski nesakārtotas. Ilgu laiku noritēja diskusijas, kam vispār šādas ēkas pieder, jo nereti nevarēja atrast nekādus piederību apliecinošus dokumentus. Otrs: praktiski nav zināms puses Jelgavas liktenis – RAF savu darbību ir pārtraucis, un pārplānot pilsētu vai nu par studentu galvaspilsētu, industriālu pilsētu vai Rīgas satelītu – tas ir jaunievēlētās Jelgavas Domes uzdevums, ar ko tai būtu jātiek galā vēl līdz šā gada beigām.
Viens no lielajiem privatizācijas jautājumiem, kas vēl jāatrisina, ir nodot privatizācijai vai arī pieņemt lēmumu par dzīvokļu neprivatizēšanu tajās mājās, kas pašlaik ir tiesvedībā. Tādu Latvijā ir vairāk nekā tūkstotis, šīs ēkas atrodas tiesvedībā par denacionalizācijas fakta atzīšanu vai neatzīšanu no vienas vai otras puses: vai nu īpašnieki cīnās ar domēm par nama atdošanu, vai arī otrādi – pati dome daudzos gadījumos apstrīd iepriekšējās domes lēmumu par mājas denacionalizāciju. Maksimāli ātri, tuvāko mēnešu laikā, atrisināt šos jautājumus ir Tieslietu ministrijas kompetencē, jo, visticamāk, vairs netiks pagarināts parasto privatizācijas sertifikātu termiņš.
Liela problēma ir valstī aptuveni 500 kopīpašumā esošās mājas, no kurām gandrīz 100 ir valsts īpašumā: sadales mehānisms pašlaik likumā iestrādāts brīvprātīgs, ja visi īrnieki ar bijušo īpašnieku vienojas par kādu sadales mehānismu, problēma atkrīt, bet, ja vienošanās netiek panākta, turpmākais risinājums ir tiesa. Tomēr arī tiesas atsakās šādus jautājumus izskatīt, jo nav nekādu precedentu, lai noteiktu, vai attiecīgais dzīvoklis atrodas tajā «valsts» daļā, kas ir privatizējama, vai privātīpašnieka daļā, kas nekad netiks privatizēta.
Privatizāciju bremzē arī potenciālo dzīvokļa īpašnieku strīdi: piemēram, kāds no šķirtiem laulātajiem nedod piekrišanu dzīvokļa privatizēšanai. Likums nosaka: lai privatizētu dzīvokli, jābūt visiem pilngadīgo parakstiem, ka piekrīt tā privatizēšanai, bet nereti bijušais laulātais liedz savu parakstu. Tiesa tad atzīst vienu vai otru par šajā dzīvoklī nedzīvojošu. Šādi gadījumi ir diezgan bieži.
Visu var atrisināt
Tomēr dzīvojamo māju privatizācija pēc šā gada beigām praktiski tiks pabeigta, būs pilnīgi sakārtotas īpašumattiecības un nostiprinātas Zemesgrāmatā. Neviena pašvaldība vai privātpersona nevarēs iejaukties tajās citādi kā tikai caur tiesu. CDzMPK speciālisti ir pārliecināti, ka turpmākā pirkšana, pārdošana, dāvināšana, mantošana jau ir tiesiski pamatota.
Dzīvokļu privatizācijas gaitā bijuši vairāki diskutējami lēmumi, piemēram, lielais strīds pirms pusotra gada par to, vai atļaut privatizēt dzīvokļus ar parādiem. Tomēr tas izrādījās absolūts čiks: katru mēnesi tikai kādi 10 – 15 dzīvokļi tiek nodoti privatizācijai ar parādiem. Turklāt šādos gadījumos likums ir paredzējis parādu atmaksas grafikus. Pēc dzīvokļa privatizēšanas tas vairs nebūs parādu atmaksas grafiks ar īrnieku, bet gan – ar īpašnieku. Piemēram, ja ziemā pensionāram uzkrājies parāds, bet vasarā līdz jaunai apkures sezonai viņš to var atmaksāt, viņam jādod iespēja savu dzīvokli privatizēt.
Saņemot dzīvokli īpašumā, īpašnieks iegūst ne tikai tiesības, bet arī veselu gūzmu pienākumu. Daudzus viņš vienkārši nav spējīgs veikt. Tāpēc jāpiedāvā dažādi labāki vai sliktāki modeļi, mēģinot atrast risinājumu. Piemēram, var veidot apsaimniekošanas sabiedrības un mājas sakārtošanai ņemt kredītu. Ja visi dzīvokļu īpašnieki parakstās kredīta saņemšanai, tad problēmu nav, jebkura banka to izsniedz. Ja divi vai trīs neparakstās, bankas atsakās to dot.
Mācības – ar novēlošanos
Kopumā Latvijā tagad ir izveidots aptuveni 500 apsaimniekošanas sabiedrību. Tas ir ļoti maz. Skaidrs, ka dzīvokļu īpašniekus māju apsaimniekošanā vajadzēja apmācīt jau pirms kādiem trīs gadiem. Aktivizējies šis process tikai salīdzinoši nesen. CDzMPK tagad mācības organizē katrā rajonā, kur tagad katrā ir vismaz 30 sertificēti daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekotāji. Latvijā ir arī vairākas skolas, kas akreditējušas savas programmas viņu mācīšanai. Izglītošanu iespēju robežās finansē CDzMPK. Piemēram, Jelgavā iesākti jau trešie kursi, un nevienā reizē klausītāju nav mazāk par desmit. Kursu beidzēju diplomdarbs ir «Apsaimniekošanas sabiedrības sapulces sasaukšana un protokols». Tātad diplomu kursants saņem tikai tad, ja kādā mājā viņš sasaucis apsaimniekošanas sapulci.
Dzīvokļu privatizācijas gaitā radušies daudzi diskutējami jautājumi. Piemēram, iespēja atteikties no centralizētās siltumapgādes. Diskutējams ir arī jautājums par nodokļiem: pašreiz ir zemes nodoklis, ar nākamo gadu – nekustamā īpašuma nodoklis. Rīgā to maksā visi kooperatīvi, visi privāto un valsts dzīvokļu iemītnieki, taču nemaksā Rīgas pašvaldības mājās dzīvojošie īrnieki un īpašnieki, šis nodoklis netiek iekasēts no Rīgas namu pārvaldēm, kas šo maksājumu neiekasē no saviem īpašniekiem vai īrniekiem. Toties no valsts dzīvojamo māju valdītājiem šis nodoklis tiek prasīts. Situācija jāsakārto, lai sistēma būtu kā, piemēram, Liepājā, kur katrs – vienalga, vai kooperatīvās, privātās, valsts vai pašvaldības nama – iemītnieks var aiziet uz pašvaldību, pierādīt mājas maksātmazspēju, lai pašvaldība pieņemtu lēmumu samazināt vai atbrīvot iedzīvotāju no zemes nodokļa.
Būtisks ir arī jautājums par pievienotās vērtības nodokli: ja tu esi īrnieks, PVN netiek iekasēts, tikko tu esi dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā, viss tiek aplikts ar PVN. Konkurences apstākļos 18 procentu ir lielas, nevajadzīgas šķēres.
Dažas definīcijas
Kas ir dzīvokļa īpašums?
Dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, ir katra īpašnieka atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu.
Dzīvokļa īpašuma statuss piemērojams arī daudzdzīvokļu mājā esošai funkcionāli nodalītai neapdzīvojamai telpai un mākslinieka darbnīcai, kas kā nošķirta telpa vai telpu komplekss iezīmēts mājas inventarizācijas lietā.
Dzīvokļa īpašnieka pienākumi:
piedalīties mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā;
proporcionāli sava dzīvokļa īpašuma lielumam segt visus izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju un remontu – neatkarīgi no līdzdalības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā vai līgumu slēgšanas (vai neslēgšanas) ar citiem dzīvokļu īpašniekiem par mājas apsaimniekošanu;
ievērot dzīvokļu īpašnieku kopsapulces likumā noteiktā kārtībā pieņemtos lēmumus.
