Aprīļa beigās Rīgā notika seminārs par privatizēto dzīvojamo māju apsaimniekošanu un atjaunošanas kreditēšanu.
Aprīļa beigās Rīgā notika seminārs par privatizēto dzīvojamo māju apsaimniekošanu un atjaunošanas kreditēšanu. Pasākumu organizēja Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas
komisija (CDzMPK), Latvijas Pašvaldību savienība, Latvijas Hipotēku un zemes banka, bet tajā bija aicināti piedalīties privatizēto māju dzīvokļu īpašnieku pārstāvji.
Kopumā valstī jau privatizēti 92% dzīvokļu. CDzMPK priekšsēdētājs Ziedonis Ziediņš pauda gandarījumu, ka šā gada beigās šis process praktiski tiks pabeigts, visas īpašumattiecības būs nostiprinātas Zemesgrāmatā. Tomēr aizvien aktuālāka kļūst cita problēma – privātīpašuma apsaimniekošana, jo valstij nav institūciju, kas ar to tieši nodarbotos (sacīsim, īres valdes, kas tiesiski atrisinātu iekšējos strīdus starp īrniekiem, arī starp īrniekiem un dažādu pakalpojumu piegādātājiem: īres valdes gan ar likumu tika radītas, taču nebija finansējuma, un šāda problēmas risinājuma iespēja «aizgāja pa burbuli» dažu mēnešu laikā).
Tiesības, saistības un pienākumi
Saņemot īpašumā dzīvokli, īpašnieks iegūst ne tikai tiesības, bet arī daudz pienākumu, ko viņš parasti vienkārši nav spējīgs izpildīt. Tāpēc tiek piedāvāti dažādi labāki vai sliktāki modeļi šo īpašumu apsaimniekošanai.
Jāatgādina svarīgākie dzīvokļa īpašnieka pienākumi, ko reglamentē likums «Par dzīvokļa īpašumu» un Civillikums:
piedalīties mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā;
neatkarīgi no tā, vai viņš ir dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieks un vai ir vai nav noslēdzis līgumu ar citiem dzīvokļu īpašniekiem par mājas apsaimniekošanu, proporcionāli sava dzīvokļa īpašuma lielumam segt visus izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju un remontu;
saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo mājas daļu, ievērojot telpu lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas, kā arī raudzīties, lai šos pienākumus pilda personas, kas dzīvo kopā ar viņu;
atļaut īpašnieku sabiedrības amatpersonām vai attiecīgajiem speciālistiem pārbaudīt viņu īpašumā esošās komunikāciju daļas un izpildīt darbības, kas nodrošina komunikāciju normālu funkcionēšanu;
ievērot likumā noteiktā kārtībā dzīvokļu īpašnieku kopsapulces pieņemtos lēmumus.
Vienlaikus dzīvokļa īpašnieks ir atbildīgs par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļa īpašniekiem vai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai un par dzīvokļa īpašuma bojāšanu ir civiltiesiski atbildīgs likumā, sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā. Dzīvokļa īpašnieks ir arī atbildīgs par visiem ar dzīvokļa īpašumu saistītiem pienākumiem un maksājumiem arī tad, ja viņš dzīvokli izīrējis citai personai.
Saimniekot konservatīvi vai demokrātiski?
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana pēc privatizācijas iespējama divos pamatveidos, kurus nosacīti var nosaukt par konservatīvo un demokrātisko.
Konservatīvais veids nozīmē, ka katrs dzīvokļa īpašnieks atsevišķi slēdz dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas līgumu ar līdzšinējo apsaimniekotāju (namu pārvaldi). Šāds līgums parasti tiek noslēgts drīz pēc dzīvokļa privatizācijas, tas ir, pēc pirkšanas līguma parakstīšanas, un darbojas tikmēr, kamēr mājas dzīvokļu īpašnieki apvienojas sabiedrībā un pārņem mājas apsaimniekošanu savā ziņā, sākot demokrātisku apsaimniekošanu, izveidojot kādu kopīgu struktūru – vai nu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību, vai arī noslēdzot savstarpēju koplīgumu. Tālāk dzīvokļu īpašnieki vai nu pārvalda māju paši saviem spēkiem, paši arī slēdzot līgumus ar visiem pakalpojumu sniedzējiem, vai arī slēdz līgumu ar kādu apsaimniekošanas uzņēmumu (pašvaldības uzņēmumu vai māju apsaimniekošanas firmu). Pieredze (Latvijā pašlaik izveidotas ap 500 dzīvojamo māju apsaimniekošanas sabiedrības) apliecina, ka saimniekot pašiem bez starpniekiem ir izdevīgāk nelielās mājās, to darot vai nu sabiedriskā kārtā, vai par nelielu atalgojumu. Tomēr, arī vairāku lielu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem apvienojoties sabiedrībā, saimniekot pašiem, bez citu firmu starpniecības, ir izdevīgi. Tiek prognozēts, ka nākotne pieder tieši dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām, kuras apvienos vairākas viena kvartāla dzīvojamās ēkas.
Pasaules Banka naudu nedos
Diemžēl dzīvojamais fonds pārsvarā ir sliktā tehniskā stāvoklī, remontam nepieciešami pat visai prāvi finansu līdzekļi. Šādos gadījumos būtu vēlama starptautisku finansu iestāžu iejaukšanās un atbalsts. Tomēr ārzemju eksperti novērtējuši, ka situācija pie mums esot labāka nekā kaimiņvalstīs Lietuvā un Igaunijā, tāpēc tieši Pasaules Banka, novērojusi dzīvokļu privatizācijas procesu Latvijā, nesaskata vajadzību iejaukties, jo mēs daudz ko esam izdarījuši labāk un lētāk nekā kaimiņvalstīs. Un, lai gan šī banka ir ļoti pozitīvi novērtējusi dzīvokļu privatizācijas gaitu Latvijā, tā atsaka naudas plūsmu dzīvokļu privatizācijas procesam uz Latviju: Pasaules Bankas nostādne ir tāda, ka tā var finansiāli atbalstīt galīgus slīcējus, lai viņi iemācītos peldēt, bet, ja peldēt māk, tad esot jāļauj pašiem kulties.
CDzMPK priekšsēdētājs Z.Ziediņš tomēr minēja, ka tikšot atklāta kredītlīnija dzīvojamo māju apsaimniekošanai. Taču jebkuru līdzekļu apsaimniekošanā vajadzīgas zināšanas, kuru mūsu valstī trūkst, tikai beidzamajā laikā namu apsaimniekotāju izglītošanai tiek pievērsta (par gadiem trīs novēlota) uzmanība.
Kurš mazāk saprot, tas vairāk maksā
Tieši zināšanu trūkums bieži vien kavē dzīvokļu īpašniekus apzināties un novērtēt namu apsaimniekošanas sabiedrību priekšrocības, savukārt dažādām firmām un arī pašvaldību ierēdņiem tas ļauj uzstādīt savus, bieži vien nepamatoti stingrus noteikumus. Piemēram, kāda dzīvokļu īpašnieku sabiedrība, nolēmusi veikt savas mājas siltināšanu, meklēja iespēju pasūtīt šo darbu projektu. Par tā dokumentāciju ticis pieprasīts 4000 latu. Meklējot citas iespējas, tās arī tika atrastas: kāda firma piedāvājās projektu izstrādāt par 2000 latu, bet galu galā kāds speciālists piedāvāja kvalificētu palīdzību projekta izstrādāšanā, par to prasot tikai aptuveni 200 latu. Turklāt namu siltināšanu viņš apzina ar pagaidām īpatnēju veidu – speciālu fotografēšanu, kas ļauj attēlos redzēt tās ēkas daļas, pa kurām tiek izstarots visvairāk siltumenerģijas. Ātri un lēti. Turklāt kvalitatīvi un pārliecinoši.
Pēc dzīvojamo namu privatizācijas procesa beigām CDzMPK tiks likvidēta. Taču komisijas priekšsēdētājs Z.Ziediņš uzskata, ka tās vietā būtu jāizveido aģentūra «ar pietiekami stingru mugurkaulu», lai iestātos par dzīvokļu īpašnieku interesēm. Viens no aģentūras darbības virzieniem būtu maksimāli samazināt izdevumus ēku apsaimniekošanas pilotprojektu tehniskajam pamatojumam. Z.Ziediņš to argumentē ar to, ka jebkurā bankā, lūdzot kredītu ēku remontam, apsaimniekošanai, šāds tehniskais projekts tiek obligāti prasīts. Iepriekš pieminētais piemērs liecina, cik ļoti atšķirīgu cenu par to var prasīt.
